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最高人民法院指导案例1号:上海中原物业顾问有限公司诉陶德华

作者:法律资料网 时间:2024-05-21 06:08:50  浏览:9674   来源:法律资料网
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最高人民法院指导案例1号:上海中原物业顾问有限公司诉陶德华

最高人民法院


最高人民法院指导案例1号:上海中原物业顾问有限公司诉陶德华

法〔2011〕354号


  居间合同纠纷案

  (最高人民法院审判委员会讨论通过 2011年12月20日发布)

  关键词 民事 居间合同 二手房买卖 违约

  裁判要点

  房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是,当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时,买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的,买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立,其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息,故不构成违约。

  相关法条

  《中华人民共和国合同法》第四百二十四条

  基本案情

  原告上海中原物业顾问有限公司(简称中原公司)诉称:被告陶德华利用中原公司提供的上海市虹口区株洲路某号房屋销售信息,故意跳过中介,私自与卖方直接签订购房合同,违反了《房地产求购确认书》的约定,属于恶意“跳单”行为,请求法院判令陶德华按约支付中原公司违约金1.65万元。

  被告陶德华辩称:涉案房屋原产权人李某某委托多家中介公司出售房屋,中原公司并非独家掌握该房源信息,也非独家代理销售。陶德华并没有利用中原公司提供的信息,不存在“跳单”违约行为。

  法院经审理查明:2008年下半年,原产权人李某某到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。2008年10月22日,上海某房地产经纪有限公司带陶德华看了该房屋;11月23日,上海某房地产顾问有限公司(简称某房地产顾问公司)带陶德华之妻曹某某看了该房屋;11月27日,中原公司带陶德华看了该房屋,并于同日与陶德华签订了《房地产求购确认书》。该《确认书》第2.4条约定,陶德华在验看过该房地产后六个月内,陶德华或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶德华有关联的人,利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的,陶德华应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%,向中原公司支付违约金。当时中原公司对该房屋报价165万元,而某房地产顾问公司报价145万元,并积极与卖方协商价格。11月30日,在某房地产顾问公司居间下,陶德华与卖方签订了房屋买卖合同,成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续,陶德华向某房地产顾问公司支付佣金1. 38万元。

  裁判结果

  上海市虹口区人民法院于2009年6月23日作出(2009)虹民三(民)初字第912号民事判决:被告陶德华应于判决生效之日起十日内向原告中原公司支付违约金1.38万元。宣判后,陶德华提出上诉。上海市第二中级人民法院于2009年9月4日作出(2009)沪二中民二(民)终字第1508号民事判决:一、撤销上海市虹口区人民法院(2009)虹民三(民)初字第912号民事判决;二、中原公司要求陶德华支付违约金1.65万元的诉讼请求,不予支持。

  裁判理由

  法院生效裁判认为:中原公司与陶德华签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质,其中第2.4条的约定,属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款,其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋,从而使中介公司无法得到应得的佣金,该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形,应认定有效。根据该条约定,衡量买方是否“跳单”违约的关键,是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件,而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息,则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立,而不构成“跳单”违约。本案中,原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋,陶德华及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息,并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此,陶德华并没有利用中原公司的信息、机会,故不构成违约,对中原公司的诉讼请求不予支持。


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贵阳市人民政府办公厅印发贵阳市政务服务大厅窗口单位专项工作目标考核实施细则(试行)的通知

贵州省贵阳市人民政府办公厅


筑府办发〔2008〕132号

贵阳市人民政府办公厅印发贵阳市政务服务大厅窗口单位专项工作目标考核实施细则(试行)的通知



各区、市、县人民政府,市政府各工作部门:

《贵阳市政务服务大厅窗口单位专项工作目标考核实施细则(试行)》已经市人民政府同意,现印发你们,请认真贯彻执行。





二○○八年八月十二日







贵阳市政务服务大厅窗口

单位专项工作目标考核实施细则(试行)



第一章 总 则



第一条 为规范和细化政务服务大厅窗口单位的专项工作目标考核管理,根据《贵阳市建设生态文明城市目标绩效考核办法(试行)》(筑党办发〔2008〕17号)、《贵阳市政务服务大厅窗口单位双向考核管理办法(试行)》(筑府办发〔2007〕165号)、《贵阳市政务服务大厅进驻单位工作目标责任书》,结合大厅实际,制定本实施细则。



第二章 考核范围及对象



第二条 贵阳市政务服务大厅所有常驻制及联络制窗口单位66家。按评选等次分配相对公平、合理的原则,根据是否保留自办业务分厅及是否常驻大厅,将大厅窗口单位划分为甲、乙、丙三类:

甲类:常驻制并保留自办业务分厅的窗口单位9家〔市国税局、市地税局(含金阳新区地税分局、高新区地税分局)、市国土局、市住房保障和房产管理局、市公安局、市住房公积金管理中心、市劳动和社会保障局、市交通局、市城管局〕;

乙类:常驻制窗口单位40家(市工商局、市质监局、市统计局、市规划局、市建设局、市房改办、市林业绿化局、市公安消防支队、市物价局、市卫生局、市气象局、市民政局、市安监局、市食品药品监督管理局、市环保局、市发改委、市商务局、市人防办、市文化局、市农业局、市民族事务局(宗教事务局)、市蔬菜办、市经贸委、市水利局、市财政局、市招商局、市监察局、市政务中心、金阳新区管委会、贵阳国家高新技术产业开发区管委会、贵阳国家级经济技术开发区管委会、贵阳白云省级经济技术开发区管委会、市商业银行、中国电信贵阳分公司、市邮政局、市供电局、市供水总公司、贵州燃气(集团)有限责任公司、市政府投资评审中心、贵州阳光产权交易所);

丙类:联络制窗口单位17家(市国资委、市旅游局、市体育局、市教育局、市司法局、市事业单位登记管理局、市人事局、市人口和计划生育局、市粮食局、市档案局、市科技局、市外侨办、市扶贫办、市知识产权局、市乡企局(市煤炭管理局)、市城镇集体工业联社、市法律援助中心)。



第三章 考核组织



第三条 成立贵阳市政务服务大厅窗口单位专项工作目标考核领导小组,主要负责大厅窗口单位专项工作目标考核工作的组织领导、考核结果审查评定及实施考核的指导协调和监督检查。考核领导小组组长由市政府常务副秘书长担任、副组长由市政务中心主任担任,成员由市政府法制办、市监察局、市政府目标办和市政务中心分管领导组成(名单附后)。

第四条 考核领导小组下设办公室,办公室工作职责:拟定专项工作目标考核实施细则并组织考核工作的实施;受理专项工作目标考核工作的有关咨询和投诉;对考核实施情况提出考核等级建议意见。办公室设在市政务服务中心业务处,考核小组办公室主任由市政务中心常务副主任担任、副主任由市政务中心业务处处长担任,成员由市政务中心办公室、业务处、信息处、督查处负责人及有关工作人员组成。



第四章 考核内容及分值



第五条 窗口单位专项工作目标考核设置基本分80分,加分20分,总分不超过100分。具体考核从以下五个方面进行:

(一)《贵阳市政务服务大厅进驻单位工作目标责任书》执行情况(35分);

(二)大厅窗口单位(含分厅)电子监察年度绩效考核情况(15分);

(三)大厅窗口单位(含分厅)工作人员年度考核综合情况(15分);

(四)群众评议情况(含分厅)(15分);

(五)改革、创新工作等其他情况加分(20分)。



第五章 考核计分办法



第六条 窗口单位专项工作目标考核实行基本分基础上的累计加减分制(加分不超过20分),基本分80分。

第七条 专项工作目标考核得分计算公式为:总分=80(基本分)-实际扣减分+实得附加分。

第八条 减分办法

(一)贵阳市政务服务大厅进驻单位工作目标责任书执行情况(35分,扣完为止)。甲类窗口单位,考核分值比例为:大厅︰分厅=7︰3 。

1.市政府决定纳入政务大厅、分厅集中受理、办理的行政审批和服务事项的落实情况(18分)。

⑴按照“应进必进”原则,应纳入市政务服务大厅办理的行政审批事项未进驻大厅仍在原部门办理的,经查实,扣6分;

⑵已明确进驻市政务服务大厅办理的行政审批事项及其他服务事项,仍在部门受理或两头受理的,经查实,扣3分;

⑶各进驻部门新增的行政审批事项,须进驻大厅集中办理,未进驻大厅办理的,经查实,扣2分;

⑷已明确取消的行政审批事项,仍在继续受理的,经查实,扣2分;

⑸窗口受理业务后,在大厅窗口以外签发审批结果的,经查实,扣2分;

⑹行政事业性收费项目须按物价部门核实的标准和依据统一在大厅开单到指定收费窗口缴费,凡擅自提高收费标准、增设收费项目或“搭车”收费、在窗口收取现金、在窗口办件却在原部门或部门另指定缴费地点收费,违反其中之一的,经查实,扣3分;

2.政务大厅、分厅各窗口工作人员及联络员职责的履行情况及工作效能情况(10分,扣完为止)。

⑴上班时间窗口无故无人值守、无人接件的,每次扣1分;

⑵窗口工作人员变动或请假时未做好工作交接,造成工作脱节,影响窗口工作开展的,每次扣1分;

⑶不按中心要求按时报送业务数据、文字材料及其他信息资料的,每次扣1分;

⑷不严格执行限时承诺制度,未在承诺时限内办结各类事项,致使大厅监察系统出现黄牌的,每次扣3分;出现红牌的,每次扣5分;

⑸涉及联合审批的部门,不服从、不配合中心及牵头责任部门统一安排的,每次扣3分;

⑹涉及重大项目全程代办或绿色通道事项,未按中心统一要求及部署实施或在办理过程中严重失误失职的每次扣3分。

3.政务大厅、分厅各工作窗口单位及其工作人员违反有关规定的处理情况(7分,扣完为止)

⑴未按规定选派首席代表或窗口工作人员的,扣2分;

⑵进驻大厅工作人员不满一年,未经中心同意认可,窗口单位自行调整的,每人次扣0.5分;

⑶被新闻媒体或有关监督单位暗访,作为负面典型的,每人次扣5分。

(二)大厅(含分厅)窗口单位电子监察年度绩效考核情况(15分)

基本分12分,大厅各窗口单位及分厅业务办理数据须全部录入市政务服务大厅电子监察系统,根据政务大厅电子监察系统对窗口单位的考核得分情况加分:

1.考核得分80分以上,排名为前10名的加3分,11—30名的加2分,30名以后的加1分;

2.考核得分80分以下或无事项录入政务大厅电子监察系统的窗口单位不加分。

(三)大厅窗口单位(含分厅)工作人员年度考核综合情况(15分)

窗口单位得分为本单位所有窗口工作人员年度考核得分的加权平均值,窗口工作人员年度考核得分按如下方式计:

1.年度考核为“优秀”的窗口工作人员得15分;

2.年度考核为“称职”的窗口工作人员得12分;

3.年度考核为“基本称职”的窗口工作人员得10分;

4.年度考核为“不称职”的窗口工作人员得0分;

5.联络制窗口单位窗口和各分厅工作人员年度考核综合情况按窗口单位年终考核情况的加权平均值计分(联络制窗口单位和分厅窗口工作人员的年度考核由各窗口单位自行组织考核并将考核结果于次年1月10日前提供考核领导小组办公室)。

(四)服务对象评议情况(含分厅)(15分)

1.大厅现场评议:大厅设置民意箱并直接受理群众来信、来电、来访。被服务对象投诉,经查实,确属窗口责任的,每次扣0.5分;造成不良后果、恶劣影响的,扣3分,构成违规、违纪的,依纪律追究责任。违法的,移交司法机关处理;

2.中心网站评议:中心网站设置网上评议及公众监督栏,接受群众的网上评议、监督、投诉,对被投诉有服务态度差、工作效率低、有吃拿卡要等不廉洁行为的窗口及其工作人员,经查实,每次扣5分;

3.回访服务对象评议:随机抽取服务对象代表,定期召开“大厅服务满意度回访座谈会”,广泛听取被回访服务对象的意见,对反映有违反相关规定情况的,经查实,每次扣2分。

第九条 改革、创新工作等其他情况加分(20分)

(一)创新、改革工作方面(累计加分不超过10分)

有下列情形之一的,经窗口申请,考核组查证属实,给以加分:

1.主动增加进驻政务大厅项目并经中心批准的,每项加0.5分;

2.创新便民服务项目或有突出便民服务效果的,每项加0.2分;

3.主动缩短办事时限并报中心备案被采纳的,按下述办法加分:

①一次性压缩时限30%以上的,每项加1分;

②一次性压缩时限50%以上的每项加1.5分;

③承诺件改即办件,每项加2分。

4.主动改革审批程序、优化审批环节,被中心采纳的,每项加1分。

(二)业务量方面 (最高分5分)

根据各窗口单位录入市政务大厅电子监察系统的实际受理办结业务量加分。

1.年度受理办结的业务量超过15000件以上的窗口单位加5分;

2.年度受理办结的业务量10000—15000件的窗口单位加4分;

3.年度受理办结的业务量5000—10000件的窗口单位加3分;

4.年度受理办结的业务量1000—5000件的窗口单位加1分;

5.年度受理办结的业务量1000件以下的窗口单位不加分。

(三)其他情况(累计加分不超过5分)

有下列情形之一的,经窗口申请,考核组查证属实,给予加分:

1.围绕政务服务认真开展工作研究,及时向市政务服务中心报送相关文稿及信息,市政务服务中心网站或相关信息上每采用1条加0.1分,累计加分不超过2分;

2.窗口及派驻部门对市政务服务中心临时交办的工作积极配合、完成任务的,每次加0.5分,累计加分不超过3分。

3.窗口单位集体或个人先进事迹被新闻媒体单位报道的,按等级加分:市级加2分、省级加3分、国家级加5分。



第六章 考核结果评定



第十条 按照公开、公平、公正和注重实绩的原则,对进驻大厅的窗口单位(含联络制)按“优秀”、“良好”、“合格”、“不合格”四个档次进行考核。

第十一条 对进驻大厅的各窗口单位(含联络制),有下列情况之一的,不予考核:

(一)应当进入而未进入政务中心的;

(二)进驻政务大厅窗口单位不按要求派员进驻,或敷衍了事选派不符合条件人员,导致不能正常开展工作的;

(三)应当纳入行政审批电子监察系统的行政审批事项,相关部门不提供数据的。

第十二条 下列窗口单位,不参与“优秀”等次评选:

(一)零办件窗口单位;

(二)丙类(联络制)窗口单位;

(三)未与贵阳市人民政府签订《贵阳市政务服务大厅进驻单位工作目标责任书》的窗口单位。

第十三条 评选方法

(一)优秀:按照“优秀”比例不超过窗口单位总数的20%的原则,确定年度“优秀”窗口名额12名(其中:甲类4名,乙类8名)。年度考评得分在95分以上且得分排在优秀名额以内(按考核得分从高到低的顺序)的可推荐为年度“优秀”窗口单位;

(二)良好:按照“良好”比例不超过窗口单位总数的50%的原则,确定年度“良好”窗口名额33名。年度考评得分在90分以上且得分排在 “良好”名额以内(按考核得分从高到低的顺序)的可推荐为年度“良好”窗口单位;

(三)合格:年度考评得分80分以上的窗口单位;

(四)不合格:年度考评得分79分以下的为“不合格”窗口单位。



第七章 考核奖励



第十四条 对考核合格以上的窗口单位,市政务服务中心给以一定的考核奖励,具体奖项设置如下:

(一)专项工作目标考核奖

发放对象:

1.贵阳市政务服务大厅所有窗口单位(含联络制);

2.贵阳市政务服务大厅所有窗口工作人员(含联络员);

发放条件:

1.年度考核等次在“合格”以上窗口单位;

2.年度考核等次在“称职”以上窗口工作人员;

3.在政务大厅工作半年以上并参与年度考核的窗口工作人员;

4.联络制窗口单位联络员。

(二)协作奖

发放对象及条件:对全力指导、支持政务服务中心工作的协作单位发放。

(三)组织奖:对组织实施专项工作目标考核单位发放。

第十五条 上述奖项的具体奖励标准由考核领导小组上报市政府批准后执行。



第八章 考核结果的使用



第十六条 每年专项工作目标考核结果,市政务服务中心在一定范围内通报。

第十七条 考核结果纳入贵阳市生态文明城市建设目标绩效考核,考核合格以上的部门按比例折算成绩效考核得分,考核不合格的窗口单位该项目不得分。

第十八条 年度考评为“优秀”的窗口单位,年终目标绩效综合考核评先中同等条件优先考虑。



第九章 考核程序



第十九条 各窗口单位在次年1月10日前对本单位各项考核目标进行自查,并将自查情况报专项目标考核领导小组办公室。

第二十条 次年1月31日前,专项目标考核领导小组办公室进行考核并提出考核评定建议意见,提请市政务中心主任办公会审议后报专项工作目标考核领导小组审定。

第二十一条 次年2月底前公示考核结果后并在一定范围内通报。

第二十二条 列入全市综合目标绩效考核奖,兑现考核奖励。



第十章 附 则



第二十三条 本细则由考核领导小组办公室负责解释和组织实施。







附件:



贵阳市政务服务大厅窗口单位

专项工作目标考核领导小组及办公室成员名单



一、专项工作目标考核领导小组成员名单

组 长:杨 青 (市政府常务副秘书长)

副组长:钮力卿(市政府副秘书长、市政务服务中心主任)

成 员:李 颖(市政府法制办主任)

李 琼(市政务服务中心常务副主任)

于惠志(市监察局副局长)

应建琴(市政府目标办主任)

黄 平(市政务服务中心副主任)

袁跃林(市政务服务中心专职纪检监察员)

张 烈(市政务服务中心副主任)

二、专项工作目标考核领导小组办公室成员名单

主 任:李 琼(市政务服务中心常务副主任)

副主任:陈 平(市政务服务中心业务处处长)

成 员:肖 霄 郑卫城 冉晓蓉 詹安城 刘 峰




关于印发自治州州直行政事业单位集资建房实施办法(暂行)的通知

新疆维吾尔自治区克孜勒苏柯尔克孜自治州人民政府办公室


克政办发〔2006〕28号



关于印发自治州州直行政事业单位集资建房实施办法(暂行)的通知



自治州人民政府各部门、各直属机构,州直各单位:

《自治州州直行政单位集资建房实施办法(暂行)》已经自治州人民政府同意,现予印发,请你们结合实际,认真贯彻落实。



附件:自治州州直行政单位干部职工集资建房办公室组成人员名单





二○○六年四月二十五日

自治州州直行政事业单位集资建房实施办法(暂行)

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《新疆维吾尔自治区贯彻〈中华人民共和国城市房地产管理法〉实施细则》和建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《经济适用住房管理办法》的相关规定,按照2006年2月23日自治州经济工作协调领导小组会议纪要精神(克党纪字〔2006〕1号),为解决州直行政事业单位职工住房困难问题,特制定《自治州州直行政事业单位集资建房实施办法(暂行)》(以下简称实施办法)。

第一条 本实施办法适用范围为自治州州直行政事业单位。

第二条 集资建房是经济适用住房的组成部分,按照国家、自治区建设经济适用住房的有关规定执行。

第三条 自治州州直各行政事业单位集资建房建设,由自治州行政事业单位干部职工集资建房办公室(以下简称州集资建房办公室,设在州建设局)负责审核,报自治州人民政府批准。

第四条 集资建房的原则:

集资建房应符合阿图什市城市总体规划和土地利用总体规划的要求,坚持合理利用土地、节约用地,避免低水平、零星建设。

第五条 集资建房的条件:

(一)参加集资建房仅限于州直行政、事业单位的无房户和住房困难户,已参加房改的不能享受本政策;

(二)集资建房单位须有空闲土地并符合阿图什市城市总体规划的要求;

(三)集资建房项目应具备水、电、暖、路等综合配套功能。

第六条 州直行政事业单位集资建房采取全额集资的办法,建筑面积控制在100平方米左右(含公摊面积)。

第七条 集资建房审批程序:

(一)集资建设单位向州集资建房办公室提出申请,并附单位土地证明、集资建房规划说明、集资人员名单(已经公示)、集资建房规模说明;

(二)州集资建房办公室采取审核资料、现场查看方式,进行审核。

第八条 州直行政事业单位集资建房经批准后,列入当年经济适用住房建设计划,建设中的行政事业性收费减半征收;集资建房项目小区外基础设施建设费用由建设单位负担。

第九条 集资建房建设项目经审批后应公开招投标,严禁变相搞房地产开发。要严格按照基本建设程序办理相关建设手续。

第十条 集资建房的规划设计应当坚持标准适度、外形美观、功能齐全、经济适用、便利节能的原则,并结合全面建设小康社会的目标,优选规划设计方案;集资建房建设应严格执行国家有关技术规范和标准,积极推广应用先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、新设备,提高建设水平;集资建房推行住宅综合验收制度。

第十一条 集资建房房屋所有权证按照房改房屋所有权证格式填写。建设单位应当在项目竣工之日起60日内向集资人出具办理房屋所有权证书所需资料。

第十二条 集资建房项目单位对建设的集资房工程质量负最终责任,住宅竣工入住时应向住户提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》

第十三条 集资建房项目办理房屋所有权证时应按照《新疆维吾尔自治区实施〈住宅公用部位公用设施设备维修基金管理办法〉细则》及阿图什市相关规定,缴纳房屋总价款2%的公用部位共用设施维修基金。

第十四条 各单位所建设的集资房,应从总数中拿出30%交自治州机关事务管理局统一调剂使用。不得由建设单位自行向外单位职工或者向社会出售。

第十五条 本实施办法自发布之日起执行。

自治州州直行政事业单位干部职工集资建房

办公室组成人员名单

根据2006年2月23日自治州经济工作协调领导小组会议纪要精神(克党纪字〔2006〕1号),为更好地做好州直行政事业单位集资建房工作,经自治州人民政府同意,决定成立自治州州直行政事业单位干部职工集资建房办公室,办公室设在州建设局,组成人员名单如下:



主 任:刘汉新 州建设局局长

副 主 任:热木提拉 州纪委副书记

曾彬祥 州建设局副局长

刘 鹏 州发展计划委员会副主任

唐志荣 阿图什市委常委、建设局局长

成 员:任卓新 州国土资源局局长

艾尼瓦尔 州财政局副局长

依 明 州机关事务管理局副局长

张瑞红 州委副县级组织员、组织部调研室主任

工作人员:黄安杰 州纪检委党风室副主任

杨 轩 州建设局房产科副科长

曹泽伟 州建设局房产科干部

亚森江 阿图什市建设局规划室主任

冯泽云 阿图什市房产局干部



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