南京市物业收费管理实施办法
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南京市物业收费管理实施办法
江苏省南京市物价局
南京市物业收费管理实施办法
宁价房［2002］182号
各区县物价局，各物业管理单位：
现将《南京市物业收费管理实施办法》印发给你们，请遵照执行。原宁价房字[1999]611号文件同时废止。
南 京 市 物 价 局
二ΟΟ二年五月三十一日
南京市物业收费管理实施办法
第一条 为规范本市物业管理服务收费行为，维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国价格法》、《江苏省物业管理条例》、国家计委、建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《江苏省物业收费管理办法》和《南京市物业管理办法》的有关规定，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内经工商行政管理机关登记注册、物业管理行政主管部门资质认定的物业管理企业对各类物业实施管理提供服务的收费行为。
第三条 本办法所称的物业管理服务收费是指物业管理企业按照与业主、使用人所签合同（协议）的约定对各类房屋及其共用设施设备、公共绿化、卫生、交通、治安、环境容貌等项目开展日常维护、管理、修缮、整治及提供其他相关服务所收取的费用。
第四条 南京市物价局是本市物业管理服务收费的主管机关，负责制定全市物业管理服务收费的管理办法、等级标准及有关政策规定；区、县价格主管部门负责贯彻落实省、市物业收费管理的相关政策，管理辖区内物业管理企业的收费行为。
第五条 物业管理服务收费包括公共性服务费和代收代办服务费、特约服务费。物业管理服务收费应根据物业类型、收费性质的不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。 普通住宅的公共服务收费及停车管理等专项服务收费，实行政府指导价。 普通住宅以外的住宅及各类非住宅物业的公共服务收费，实行市场调节价。 代收代办服务费、特约服务费，实行市场调节价。
第六条 物业管理服务收费应遵循合理、公开、公平及与服务内容、服务质量相适应的原则。 实行政府指导价的物业管理公共服务收费，应按照有利于物业管理价值补偿、促进物业管理企业规模经营、加强经营管理的原则，以物业管理的合理成本为基础，根据物业的硬件设施和提供物业管理的服务内容、质量水平，实行等级收费管理制度。具体实施办法另行制定。 未成立业主委员会的普通住宅前期物业管理公共服务收费标准由价格主管部门核定；已成立业主委员会的普通住宅物业管理公共服务收费标准由物业管理企业在政府指导价相应等级范围内提出具体收费标准，经业主委员会与物业管理企业签订合同后执行。
第七条 物业管理公共服务费的费用构成包括以下部分： 1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费、养老保险、医疗保险等费用； 2、房屋公共部位、公共设施、设备日常维护及保养费； 3、清洁卫生费； 4、绿化管理费； 5、安全护卫费； 6、物业管理企业办公费； 7、物业管理企业固定资产折旧费； 8、法定税费； 9、合理利润。 本条第2项至第6项费用支出是指除工资及福利费以外的物质消耗补偿和其他费用开支。
第八条 业主、使用人自办理入住或使用手续之日起，应按物业管理合同（协议）的约定交纳物业管理公共服务费。业主将物业出租或以其他方式交他人使用的，物业管理公共服务费可以由业主或使用人交纳，但业主负最终连带清偿责任。 物业管理公共服务费的计费面积以房屋产权证登记的房屋建筑面积计算，未计入产权面积的附属房屋不得收取公共服务费。
第九条 已实施物业管理的未售出且未使用的空置物业，由建设单位与物业管理企业约定交纳空置物业管理费，没有约定或约定不明的，建设单位按物业管理公共服务费标准的50%交纳。 业主办理入住手续后长期（六个月以上）不入住的空置物业及入住后长期（六个月以上）不使用的空置物业，业主应事先书面向物业管理企业说明备案，按规定（约定）公共服务费标准的50%交纳空置物业管理费。
第十条 物业管理区域符合规划要求的封闭式共用车库和专用汽车停车场（停车位），有专人24小时看管的，经价格主管部门批准，可收取停车管理服务费，具体收费标准由各级价格主管部门在规定的范围内核定。 在保证业主停车的前提下，有条件的住宅区可设立外来临时停车区，进入小区执行公务、抢修检修、救护等特种车辆及业主的搬家车、送货车和临时停车在一小时内的车辆不得收费，临时停车超过一小时的车辆按规定收费标准计次收费。
第十一条 物业的电梯、水泵、中央空调等公共设备设施运行电费及公共照明等其他公共水电费纳入代收代交费用，物业管理企业应单独列账，按实际支出费用和约定方式公开合理分摊，具体分摊方式除价格主管部门另有规定外由业主或业主委员会与物业管理企业协商确定。绿化用水、监控设施用电及物业管理企业办公用水电费用不得向业主分摊。 住宅区物业公共电费分摊方式可按以下原则确定：公共照明电费按户分摊；二次加压供水水泵电费按用水量分摊；电梯电费可分层次按面积、按户、按常住人口或月票方式分摊，除经业主委员会同意外不得采用零票方式收取电梯费。
第十二条 物业管理企业代收代交的水、电、气等费用应当按照国家规定的价格执行，不得以任何借口自行加价。供电、供水、市容、市政等部门委托物业管理企业代收费用须是经价格主管部门批准的收费项目，执行规定的收费标准，并应向承担代办业务的物业管理企业支付代办费，代办费用由双方约定。
第十三条 设有集中供暖系统的物业，应按照“以收抵支，收支平衡”的原则，由物业管理企业提出收费方案，经业主或业主委员会同意后收取。供暖期结束后，须向业主公布收支情况，若有结余，应结转下一供暖期使用，不得挪作他用。
第十四条 物业管理企业经批准利用物业设置的经营性设施的收益，在扣除物业管理企业相应成本费用后，应当将收益的30%用于补贴物业管理公共服务费，收益的70%纳入物业维修基金，但合同另有约定的除外。
第十五条 业主、使用人装饰装修房屋的，应在入住或装修前与物业管理企业签订装修管理协议，并按规定标准交纳房屋装修保证金。已按有关规定办理房屋装修结构安全审定的，不收或全额退还装修保证金。房屋装修完毕，经查验无违反装修管理协议约定行为的，物业管理企业应在三个月内全额退还装修保证金；发现有装修违反协议约定行为的，物业管理企业按协议约定扣除其装修保证金，同时要求其限期整改，并应向有关主管部门报告，扣除的装修保证金纳入物业维修基金。 业主、使用人装修房屋产生的装修垃圾，由物业管理企业负责清运的可按规定收取装修垃圾清运费。
第十六条 物业管理服务收费应统一明码标价，使用价格主管部门监制的价目表。价目表应在管理区域进口处或收费场所醒目位置予以公示。 物业管理企业应每半年以书面形式向业主、使用人公布物业管理服务收费、经营性设施收益、公共水电费用、物业维修基金的收支情况，接受业主委员会、业主、使用人和价格主管部门的监督和质询。
第十七条 物业管理企业应与业主委员会或业主、使用人签订物业管理服务合同或协议，明确有关服务内容、收费事项、收费项目、收费标准。合同或协议中有关收费的约定应当符合价格管理的有关规定。
第十八条 物业管理企业未经业主、使用人同意，一次预收物业管理公共服务费不得超过6个月，也不得擅自向业主、使用人收取长期占用（一年以上）性质的押金、保证金等费用。
第十九条 物业管理企业已接受委托实施管理并相应收取公共性服务费的，其他部门和单位不得再重复收取性质和内容相同的费项。 任何部门不得向物业管理企业收取未经价格主管部门批准的费用。经批准的收费，收费单位应出示《收费许可证》和《收费员证》，并按规定标准收费，违反有关规定收费的，物业管理企业有权拒付。
第二十条 依法成立的业主委员会可根据章程和物业管理合同，对物业管理企业的收费和收支情况实行监督，审议确定物业管理费用、维修基金年度使用计划、重大收费事项和公共水电费用分摊办法，并督促业主、使用人履行服务合同（协议），按时交纳有关应缴费用。
第二十一条 市、县价格主管部门在制订或调整全市（全县）普通住宅物业管理公共服务收费指导价格时，应听取业主、使用人和物业管理企业的意见。
第二十二条 违反本办法及其它价格法律、法规的，业主、使用人有权举报，由价格主管部门依法予以查处。
第二十三条 各县及江宁、浦口、六合区可依据本办法并结合当地实际情况，制定本地区具体实施办法。
第二十四条 本办法由南京市物价局负责解释。 本办法自2002年6月1日起执行。1999年12月13日南京市物价局、南京市房产管理局印发的《南京市物业管理服务收费管理办法》同时废止。 附件一：南京市普通住宅物业管理公共服务等级收费标准 附件二：南京市住宅区停车管理服务费收费标准 附件三：南京市物业管理装修管理费用标准
国务院批转国家计委、国家经委等六个部门关于高价原油加工和分配试行办法的通知(已失效)
国务院
国务院批转国家计委、国家经委等六个部门关于高价原油加工和分配试行办法的通知
1983年2月24日，国务院
国务院同意国家计委、国家经委、石油部、商业部、财政部、国家物价局《关于高价原油加工和分配试行办法》，现转发给你们，请认真贯彻执行。
高价成品油同平价油品一样，都是国家统购统配物资。各地区、各部门要进一步贯彻中央、国务院关于石油供应的各项政策和节约用油的各项规定，严格按计划办事，凭证定量供应。
一九八三年三月一日起，对以出口转内销的高价成品油，根据“谁用高价油谁负担”的原则，进行分配。这是一项新的工作，涉及面广，一定要做好宣传解释工作。各有关方面要密切配合，互相支持，认真做好这一工作。
国家计委、国家经委、石油部、商业部、财政部、国家物价局关于高价原油加工和分配试行办法
一、为了缓和国内市场成品油的供需矛盾，实行“以出转内”的办法，将国务院煤代油办公室专项出口的部分原油和石油部石油勘探开发基金专项出口的部分原油留在国内加工，所得产品按国际市场价格供应国内。这不仅有利于节约能源，而且是搞活经济的一项重要措施。
高价原油加工所得成品油，如汽油、煤油和柴油（包括把加工出来的重油顶替国内烧用的柴油），由商业部与石油部签订合同（包括数量、品种、价格等），并由商业部统一收购，供应国内市场和外贸出口；属于轻化工业需用的轻油原料和燃料，由石油部与使用单位直接签订合同，直接供应；其它高价油品如液化气、石脑油、石油沥青和商品重油，仍由石油部和国家物资局统一分配。
二、“以出转内”的高价原油，由国家计委每年确定加工数量，石油部统一组织炼油厂加工，统一安排生产计划，并规定产品总商品收率，具体指标根据国家计委的要求，由石油部同炼油厂每年商定一次。各地炼油厂要采取有力措施，努力提高产品质量，提高产品收率。
三、高价原油加工的成品油，除石油部直接供应以外，统一由商业部代理销售。炼油厂和石油经营部门本着不赔不赚的原则，收取一定的加工费和手续费。由各省、市、自治区商业部门根据上述原则提出当地市场高价油品的销售价格，经物价部门同意后执行。加工高价原油的收入，属于煤代油办公室专项出口原油加工产品部分，列入煤改油专用基金；属于石油部专项出口原油加工产品部分，列入石油勘探开发基金。具体结算办法，由石油部和商业部共同商定。
对高价原油加工的产品，按照国内平价油价格征收工商税。
四、高价油品的作价原则，一是参照国际市场石油价格，二是要保证煤代油办公室和石油勘探开发基金出口原油的价差收入，三是要考虑国内现行价格和征收工商税的实际情况。
根据上述原则，对一九八三年高价油品的出厂价格作如下规定：
油 品 单位 单价美元 单价人民币元
大庆原油 吨 232 650（离岸价）
胜利原油 吨 185 520（离岸价）
液化气 吨 250 700
石脑油 吨 307 860
化工轻油 吨 307 860
汽 油 吨 307 860
煤 油 吨 304 850
柴 油 吨 300 845
商品重油 吨 180 500
沥 青 吨 200 560
今后，高价原油和高价成品油的出厂价格，由国家计委、国家物价局每年核定一次。
五、商业部代销高价成品油的原则和供应范围。实行供应高价油的原则：一是石油经营部门不能影响财政收入，特别要确保中央财政收入；二是使用单位要保持物价稳定，不得因使用高价油而提高其产品的出厂价格或收费标准；三是有利于节约能源，努力降低油耗；四是有利于增加生产，搞活经济。
根据以上原则，今后增加用油，除农业救灾、军需（包括警察、消防）和居民点灯用煤油，根据国家石油增长的可能，继续实行定量供应平价油的办法以外，对高价油的供应范围，确定有以下几种类型：
1．对中外合资企业、补偿贸易、省属远洋运输等用油单位，一律改为供应高价油。
2．其他部门用油，以一九八二年计划为基数，基数以外全部供应高价油。
3．除上述两项以外，对计划外和临时急需用油的地区和单位（包括供应平价油的单位），经商业部批准，也可以供应高价油。
根据“谁用高价油谁负担”的原则，对用高价油的地区和单位，不能因用高价油而提高其产品出厂价格或提高收费标准，如果发生亏损，财政不予补贴，也不再调整财政上缴任务和企业利润留成。
六、高价原油产品同平价油品一样，都是国家统购统配物资，统一纳入国家分配计划。这些石油产品，按现行石油产品管理办法，由商业部、石油部、国家物资局统一收购和分配，其他部门都不得插手经营。
加强石油市场管理。工商行政管理、公安、物价、商业等部门要经常组织检查，坚决打击投机倒把，未经国家批准，严禁将平价油以高价销售，或者提高使用高价油的产品价格和收费标准，以维护市场秩序，保持物价稳定。如有违反者，给予必要的制裁。
七、根据以上原则规定，由商业部、石油部分别拟订具体实施细则，下达给各地炼油厂和石油经营部门执行。
以上办法，从一九八三年三月一日起试行，各地区、各部门要认真贯彻执行。
从三鹿奶粉事件看食品安全法律问题
洪碧华
[ 摘 要]
随着改革开放的深入进行和市场经济的快速发展，社会日益复杂化，有些人道德滑坡，缺乏诚信，为了一己私利，不择手段，坑蒙拐骗，生产销售伪劣产品，侵犯消费者合法权益，出现了日益严重的公共卫生问题。食品安全已是人们的“心头大患”，如：国外的“二恶英”、“疯牛病”、“禽流感”，国内的 “苏丹红”、“雀巢奶粉”、“阜阳大头奶粉” “三鹿奶粉”和“味全奶粉”等事件。本文通过对食品安全问题进行深入分析，提出完善食品安全法律制度的一些建议，以维护公众利益。
[关键词] 三鹿奶粉事件 食品安全 法律 问题 对策
俗话说“民以食为天、食以安为先”，近些年来，随着市场经济的深入发展和社会的日益复杂化，出现了诸如“二恶英”、“疯牛病”和“苏丹红”等侵犯公众利益的重大事件。2008年9月，全国各地陆续发生了在奶粉中大量填加“三聚氰胺”想提高蛋白质含量，却导致婴幼儿患肾结石的“三鹿奶粉事件”，全国诊疗的患儿达29万多人，并有多名死亡。紧接着，包括蒙牛、伊利、光明等国内22家驰名的奶粉企业也被相继查出三聚氰胺，全球舆论一片哗然，消费者信心大受打击，食品安全再度成为社会热点问题。
国务院迅速启动国家重大食品安全事故 I级响应机制，成立应急处置领导小组，彻查各类奶制品，问题奶粉下架、封存并销毁、筛查和诊疗患儿……通过《乳品质量安全监督管理条例（草案）》，废除对食品行业的免检制度，依法追究了相关单位及人员的法律责任。2009年2月，有着60多年历史的知名企业石家庄三鹿集团公司宣告破产，造假者得到应有的下场。
一、食品安全的现状堪忧
（一）初级农产品源头污染较重
在经济较发达地区，70%的河流呈黑色。有的产地环境污染、污水浇灌、滥用高毒农药；工业三废、汽车尾气的大量排放，造成许多有毒、有害物质渗入土壤中；饮用水中含菌量高、重金属含量高；饲养禽畜非法使用生长激素及“瘦肉精”。这些大大降低了农产品消费安全性。
（二）食品生产加工领域假冒伪劣问题突出
有的滥用或超量使用增白剂、保鲜剂、食用色素，有的掺杂使假，生产假酒、劣质奶粉，使用“地沟油”加工食用油等，不按照安全生产工艺进行种植、加工，从而造成严重的食品安全问题。食品生产人员不敢食用自己生产的产品。
（三）食品流通环节经营秩序不规范
有些企业在食品收购、储蓄和运输过程中，过量使用防腐剂、保鲜剂，部分经营者销售假冒伪劣食品，还有的在农村市场、城乡结合部及中小学校园周边兜售“三无”食品、假冒伪劣食品。
二、产生食品安全问题的主要原因
（一）食品的小作坊式分散化生产
从近年发生的一系列食品安全问题看，几亿农民分散生产农产品，几十万小作坊随意制作各种食品，他们使用的设备简陋、技术水平落后、卫生状况恶劣、产品质量难以得到控制。食品生产从“田间”到“餐桌”的环节越来越复杂，给监管工作带来极大的难度，国家质检总局调查的45万个食品生产企业中，10人以下的食品生产加工小作坊有35万家，29%的企业无证生产，60%的企业出厂不检验或根本不具备检验能力，这些小作坊“数量多、规模小、分布散、条件差、工艺乱”，食品质量和安全难以保证，如何有效解决“家庭小作坊”难题，已经成了当前和今后一段时间决定我国食品安全水平的突出问题。
(二) 食品安全法制不够健全
一是食品法律法规的系统性和完整性较差，涉及食品监管的法律法规如《产品质量法》、《食品卫生法》、《食品卫生行政处罚法》和《食品卫生监督程序》等，仅仅对食品质量作了一些概要性规定，有较大的法律监管盲区。1995年颁布的《食品卫生法》已经不适应形势的发展需要。该法仅对104种农药在粮食、水果、蔬菜肉等45种食品中规定了允许的残留量，总含291个指标；而国际食品法典则对176种农药在375种食品中规定了2439条农药残留标准。导致在行政执法过程中，一些有害物资蒙混过关，给为非作歹者留下作恶空间。又如该法中没有规定为假冒伪劣食品销售者提供原料及其他材料者予以处罚的内容，应当说这是在规范食品市场法律中的重大缺陷。且《食品卫生法》确定的执法主体职责与现实情况有所脱节，不适应多个部委共同按职能分段监管的现状。二是食品法律法规的条款笼统，操作性差，一些法律法规规定的比较原则和宽泛，有些条款甚至完全过时，对实际问题约束力较低，操作性不强。三是食品法律法规的罚则较轻，法律权威不够，相比西方发达国家极其严厉的惩罚力度而言，缺乏威慑力。如改革开放初期，美国的“雀巢”奶粉曾被广东农民假冒，美方花6万美元调查取证起诉，打赢官司，法院对造假者只处罚人民币200元。美方在法律上是胜利了，但在经济上却惨败了。侵犯知识产权犯罪的社会危害性较大，必须加大刑罚力度，令造假者倾家荡产、胆寒乃至为此丧命才足以使其罢手。四是食品安全监管配套法律法规未出台，执法力度不够。
（三）食品安全监管机构设置不合理，权限不清
食品安全监管“权限不清”，卫生部、农业部、环保总局、粮食总局、质检总局、工商总局的职能权限界定不明，国家食品药品监督管理局的成立是应势而生。在食品安全综合监管方面主要依靠行政手段，监督管理部门多，如水产品的监管就涉及到包括渔业、质监、食监、卫生防疫、检验检疫和工商等部门。职能部门既当运动员又当裁判员。部门间的职能交叉、重复执法、重复抽检、执法缺位、监管空白等现象较为突出，部门之间形不成合力，监管责任难以落到实处。
(四)食品质量安全的技术支撑体系不完善
我国共有各类检验机构数万个，行政色彩浓厚，低水平重复建设严重，检测设备、检测技术落后，很难为食品质量监管提供强有力的技术支持。此外，由于部门障碍，检测报告的法律效力不被广泛承认，造成了检测资源的不必要浪费。而不同环节的检测，必然导致监管效果的不同。如工商部门为了整治流通市场食品安全，制订了一系列商品安全管理制度，并且试图通过进行经常性的市场抽检发现问题。但由于处于管理链条的最末端，发现问题时危害往往已经造成。不同安全等级的食品“定义不清”如保健食品、自然食品、生态食品、无公害食品、无公害农产品和绿色食品(A级，AA级)等，名词繁多，增加了消费者识别的难度和市场的不透明度。受食品安全管理体系的限制，我国企业一直沿用操作规范(GMP)管理系统(即是政府制定强制性的食品生产、贮存卫生法规，来确保食品卫生无害的体系)。但它们和FAO／WHO的《国际食品法典》推荐“HACCP体系，(即通过系统性地确定具体危害及其控制措施，以保证食品安全性的系统)，相比存在着很大差距。
三、完善食品安全法制的具体措施
(一)要从源头上加强管理，确保食品安全
加强食品安全监测，建立农产品产地环境安全监管体系，强化对农业投入品的质量和环境安全管理；建立国家农兽药残留监控制度；完善食品安全卫生质量抽查和例行监测制度；加快质量电子监管网建设，不断改进监管手段。建立严密的食品监管网络，对种植养殖、生产加工、包装、储运、销售各环节实行全过程监管，确保食品安全。
(二)健全相关法律法规，为打击违法犯罪提供法律依据
1、尽快制定《食品安全法》。明确规定食品安全监督管理部门对食品不得实施免检；加强对食品添加剂的监管，防止食品添加剂的不规范使用及滥用；完善食品召回制度，强调在企业不主动召回的情况下，政府要责令企业召回不合格食品；进一步加强食品安全风险的监测和评估，防止食品安全事故蔓延。强调地方政府、相关职能部门的职责及沟通配合的重要性。既要强调食品卫生显然不够，又应确保消费者人身、财产安全。
2、修改《产品质量法》第49条为：“生产、销售不符合保障人体健康和人身、财产安全的国家标准、行业标准的产品的，责令停止生产、销售，没收违法生产、销售的产品，并处违法生产、销售产品(包括已售出和未售出的产品)货值金额等值以上1 O倍以上的罚款，情节严重的，吊销营业执照。构成犯罪的，依法从重追究刑事责任。
3、完善《刑法》生产、销售不合格产品罪
(1)《刑法》第143条应修改为：“生产、销售不符合食品标准的食品，足以造成食物中毒事故或者其他严重性食源性疾患的，处1 0年以上有期徒刑，并处销售额10倍以上的罚金。后果特别严重的，处无期徒刑或者死刑，并处没收财产。”(2)《刑法》第144条应修改为：“在生产、销售的食品中掺入有毒、有害的非食品原料或者销售明知掺有有毒、有害的非食品原料的食品的，处10年以上有期徒刑，并处销售金额1 O倍以上的罚金。造成严重食物中毒事故或者其他严重食源性疾患的，处无期徒刑或者死刑，并处没收全部财产。
(三)构建食品安全评估评价体系和食品安全信息体系。
以国家级食品质检机构和食品安全专家为专业技术支持，对监测结果进行对比分析和评估，形成风险评估报告，对可能造成的危害进行预测，及时发布预警公告；同时基于评估报告提出有针对性的控制措施，作为预防重大食品安全事件决策的技术依据，提高国内生产加工环节食品安全风险监测、分析与风险预警的能力和水平。
(四)完善食品安全相关标准和相关认证。
所有食品生产及相关行业都要办理生产许可证，取得QS认证，确保质量安全。加快我国食品安全标准采用国际标准和国外先进标准的进程；根据我国食品生产、加工和流通领域具体情况，制订具有可操作性的过渡标准或分级标准；建立健全全国统一的食品认证体系，完善认证制度；加快我国食品认证的国际互认进程。同时，设立消费者免费委托检验制度。消费者对食品质量有异议的，可以向政府设立的免费检测的专门机构申请检验鉴定，从而进一步遏制伪劣食品的蔓延。
(五)严格执法，开展食品安全专项整治。
集中整治食品生产加工小作坊。严厉打击“黑窝点”，坚决取缔无证生产经营企业。制止生产经营假冒伪劣食品行为，整顿和规范食品广告，明星不负责任代言的，也要承担民事赔偿责任；全面加强农村食品安全监管工作，让老百姓吃得放心、睡得安稳。切实加强中小学食品安全监管，明确责任、消除隐患，严防食品中毒事件发生，创建卫生整洁的平安校园。
(六)实行产品责任强制保险制度。
