珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法

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黑龙江省黑河市人民政府


第8号


《黑河市城区物业管理实施细则》业经2001年9月6日市政府第10次常务会议讨论通过，现予发布实施。


市长：赵学礼

二OO一年十月一日



黑河市城区物业管理实施细则



第一章 总 则
第一条 为规范物业的使用、维修和管理服务活动，维护业主、使用人和物业服务企业的合法权益，创造和保持整洁、安全、舒适的居住环境，根据国家、省法律、法规的有关规定，结合黑河市区实际，制定本细则。
第二条 本细则适用于黑河市城区。各县（市）可参照执行，也可根据有关规定和本细则制定各自的物业管理实施细则。
第三条 本细则所称的物业，主要指已经竣工验收并且交付使用的住宅、办公用房、写字楼、商场、商厦、工业区等建筑物及其配套设施，以及与建筑物、配套设施相关的场地。
本细则所称物业服务，是指依法设立的物业服务企业，在物业共用部位及共用设施设备、小区道路、环境卫生、园林绿化、场区、公共休闲娱乐设施和区域安全防范等方面，依照与业主或者业主委员会签订委托合同约定的项目和内容，对其进行的维修、养护和管理的经营行为。物业服务企业可接受供水、排水、供电、供暧、通讯等相关专业单位的有偿委托，为业主提供相应设施、设备的维修、养护和管理。
第四条 物业管理实行业主自治管理与委托物业服务企业专业管理相结合的原则。
第五条 市房产管理局主管市城区物业行业行政管理工作。
建设、规划、公用、卫生、公安、邮电、供电、环保、物价、供水、街工委、供热等有关行政管理部门和单位按照各自职责，协同市房产管理局实施本细则。
第六条 市房产部门对物业管理主要职责是：
（一）贯彻执行国家、省、市有关物业管理法律、法规、规章和政策；
（二）负责物业管理企业的二级以上资质初审工作和三级及临时资质审批工作；
（三）对业主公约、物业委托合同（含前期物业管理委托合同和前期物业管理服务协议）的签订、中止、终止进行备案管理；
（四）指导业主委员会的工作，并实施登记管理；
（五）监督、指导物业服务活动；
（六）参与制定物业管理收费标准；
（七）对违反本细则的行为实施处罚；
（八）受理对违反细则行为的投诉。
第二章 业主及业主委员会
第七条 本细则所称业主，是指房屋的所有权人或使用人。
第八条 业主享有以下权利：
（一）维护物业自用部位的合法权益；
（二）参与管理物业共用部分和公共事务；
（三）参与业主大会或业主代表大会；
（四）选举业主委员会成员或者被选举成为业主委员会成员；
（五）表决业主公约和业主委员会章程；
（六）表决有关业主利益的重大事项；
（七）监督业主委员会工作。
业主应承担下列义务：
（一）执行业主大会和业主委员会的决议、决定；
（二）遵守业主公约；
（三）遵守物业服务管理制度和规定；
（四）按时交付物业服务费用。
第九条 业主大会由物业服务区域内的全体业主组成；1个物业服务区域组成1个业主大会。物业服务区域的范围按黑河市城区物业管理服务区划和规划确定。
第十条 1个物业服务区域内有下列情况之一的，由开发建设单位、物业销售单位、物业管理企业，在房地产行政主管部门的指导监督下组织召开首次业主大会或业主代表大会：
（一）已交付使用的物业建筑面积达50%以上；
（二）已交付使用的物业建筑面积达到30%以上，不足50%，但使用期限已超过1年；
（三）已出售公有住房达到35%以上。
物业销售单位未及时组织首次业主大会的，由市房产局责令限期召开，并实施监督。
第十一条 业主大会享有下列权利：
（一）选举、罢免业主委员会的组成人员；
（二）监督业主委员会的工作；
（三）通过业主公约和业主委员会章程；
（四）批准物业服务委托合同；
（五）决定有关业主利益的重大事项。
第十二条 业主大会的决定，应当有过半数以上有投票权的业主同意，方可通过。
业主可以委托代理人参加业主大会；不满16周岁的业主由其法定监护人出席。
业主的投票权按户计算。
第十三条 首次业主大会召开后，业主大会由业主委员会负责召集，每年至少召开1次。
经有投票权20%以上的业主提议，可以召开临时业主大会，业主委员会应当在接到提议3日内，就所提议题组织召开临时业主大会。
第十四条 业主委员会由业主大会或者业主代表大会选举产生，业主委员会委员应由业主担任。业主委员会每届任期2至3年，可以连选连任。业主委员人数根据需要一般由5至7人组成，设主任1名，副主任1至2名。
业主委员会自选举产生之日起10日内，到市房产部门登记。
第十五条 业主委员会应当维护全体业主的合法权益，履行下列职责：
（一）召开业主大会或者业主代表大会，报告实施情况；
（二）草拟业主公约（业主公约内容和要求详见建设部[1997]219号文件）业主委员会章程草案或者修订草案并报业主大会通过；
（三）与物业服务企业订立、变更或者解除物业委托服务合同；
（四）审议物业服务企业制定的年度管理计划和物业管理服务的重大措施；
（五）听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理服务各项规章制度的执行；
（六）协调房屋产权人、使用人与物业服务企业之间的关系；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）监督共用设施设备、公共场地的使用和维护；
（九）对设立的房屋共用部位、共用设备设施维修基金的筹集、使用进行监督管理；
（十）业主大会赋予的其他职责。
业主委员会会议由主任委员负责召集，召开会议应当有过半数以上的业主委员出席，做出决定须经出席会议三分之二以上的委员同意。
业主委员会做出的决定应予以公布。
第十六条 业主公约由业主共同订立的有关物业的共用部分或者公共事务管理的协议，对全体业主具有约束力。
业主公约对物业的受让人或者承租人具有与业主同等的约束力。
第十七条 业主公约和业主委员会章程不得与法律、法规和规章相抵触，并于通?0日内报市房产部门备案。
第三章 物业服务企业
第十八条 本细则所称物业服务企业，是指接受业主或者业主委员会委托，根据物业服务合同进行专业管理服务的企业。
第十九条 物业服务企业应当按照国家和省有关规定，领取物业服务企业资质证书、办理营业执照、取得物价收费许可证后，方可从事物业服务经营活动。
设立物业服务企业除应当符合有关法律、法规的规定外，还应当具有管理物业所需的管理机构和专业技术人员。其中中级以上专业技术人员不少于3人，有物业管理上岗培训合格证的不少于3人。
物业服务企业应当按照规定向市房产部门申请领取物业管理资质证书。
第二十条 物业服务企业享有下列权利：
（一）验收、接管所接受委托的物业和物业服务所需的物业资料；
（二）根据物业委托合同和业主公约，制定物业服务管理具体实施办法以及各项规章制度；
（三）依法收取物业服务费用；
（四）制止物业管理方面的违法、违规行为；
（五）选聘物业服务专营企业承担专项业务；
（六）按照企业经营许可范围从事经营活动。
第二十一条 物业服务企业承担下列义务：
（一）依法从事物业服务经营活动，接受物业主管部门以及其他有关行政主管部门的指导和监督；
（二）履行物业服务委托合同，接受业主、业主委员会的监督；
（三）定期向业主委员会通报物业服务管理工作情况；
（四）每年向全体业主公布物业服务费用财务收支情况；
（五）协助业主委员会开展各种形式的社区文化活动。
第二十二条 市外物业企业到本市或者本市物业服务企业跨地区接受委托承担物业服务的，按照省、市主管部门有关规定办理资质验证手续后，方可从业。
第四章 物业委托服务
第二十三条 业主委员会应当采取公开招标投标方式选聘物业服务企业。具体办法按省规定执行。
第二十四条 建筑结构相连或附属设施由若干业主共有或共同使用的房屋和构筑物，应当委托同一物业服务企业管理。
第二十五条 物业服务企业接受委托从事物业管理服务，应当与业主或者业主委员会签订物业管理服务委托合同（合同内容详见市房产局转发的合同范本）。
物业管理服务委托合同应当载明下列主要内容：
（一）业主委员会和物业服务企业的名称、住所；
（二）物业管理区域的范围和管理服务项目；
（三）物业管理服务的事项；
（四）物业管理服务的要求和标准；
（五）物业管理服务的费用；
（六）物业管理服务的期限；
（七）违约责任；
（八）合同终止和解除的约定；
（九）当事人双方约定的其他事项。
第二十六条 物业服务企业聘请物业服务专营企业时，其与业主委员会签订的物业服务委托合同中规定的责任，不得随之转移。
第二十七条 物业服务企业未履行物业服务委托合同，经业主委员会提出仍未改正，或因其他违法行为影响业主权益时，业主委员会可通过决议中止物业服务委托合同。
接到中止物业服务委托合同通知起30日内，物业服务企业应当中止物业服务经营活动，交还物业资料并撤离物业现场；在此期间，业主委员会应当选聘其他物业服务企业。
第二十八条 物业服务委托合同签订或者终止和发出中止物业服务委托合同通知起15日内，物业服务企业向业主委员会办理下列事项，并由物业服务企业向市房产部门备案，
（一）对预收的物业管理服务费用予以据实结算，多收部分应预退还；
（二）移交全部物业档案资料和有关财务账册；
（三）移交物业管理用房和业主共有的其他财物。
第二十九条 物业销售单位应当在物业及其附属设施设备综合验收合格后，向业主委员会移交物业；未经综合验收合格的物业不得移交，并由物业销售单位继续承担物业服务费用。
物业销售单位移交物业时应向物业服务企业及业主委员会提交下列资料：
（一）房屋建设的各项批准文件；
（二）竣工总平面图；
（三）房屋及配套设备设施的竣工图；
（四）地下管网图；
（五）房屋使用说明书及其他必要的资料。
第五章 物业使用
第三十条 物业的使用应当遵守国家、省和市人民政府的有关市容环境卫生、环境保护、房产管理、消防管理、治安管理等法律、法规和规章的规定。
第三十一条 物业使用中不得从事下列活动：
（一）擅自改变房屋用途；
（二）擅自拆改或损坏房屋结构及改变外貌；
（三）在楼梯通道内搭建构筑物；
（四）存放易燃、易爆、有毒、放射性等危险品；
（五）利用房屋从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动；
（六）公益设施属业主共有，不得对外出售。
第三十二条 物业服务区域内禁止下列为：
（一）损坏绿地、园林、树木；
（二）破坏共用设施、共用设备；
（三）乱抛乱堆垃圾、杂物；
（四）发生超出标准的噪音；
（五）排放有毒、有害、有污染的物质；
（六）在建筑物、构筑物上乱图写、乱刻画；
（七）法律、法规、规章和业主公约禁止的其他行为。
第三十三条 未经业主委员会同意，在物业服务区域内不得从事下列活动：
（一）占用绿地及公共场地；
（二）张贴、设置广告；
（三）设立摊位、集贸市场；
（四）搭建建筑物、构筑物。
第三十四条 业主装修物业，应当事先通知物业服务企业，物业服务企业应当将有关注意事项告知业主，业主应当按有关规定事先办理相应审批手续。
物业服务企业应当监督业主的装修活动，制止违法或者违约行为。
第三十五条 除执行任务的治安、消防、抢险、救护、环卫等特殊车辆外，机动车辆在物业服务区域内停放，可以由物业服务企业收费，收费标准按照市物价管理部门的规定执行。
物业服务企业收取的车辆停放费用，应当列入物业维修基金，用于公共场地的维修与养护。
第三十六条 利用物业设置及其他经营性设施的，应当征得相关业主和业主委员会同意，方可向有关部门办理审批手续；经批准的，应当与业主委员会签订协议，支付经物价部门批准的设置费用。
按照前款规定，收取的费用，应当列入维修基金。
经市人民政府批准，在物业服务区域内设置公益性广告，业主、业主委员会和物业服务企业应当无条件支持，不得阻碍。
第三十七条 业主转让或者出租物业时，应当将业主公约作为转让或者租赁合同的附件。
业主签订物业转让或者租赁合同之日起10日内，应当将合同副本送交业主委员会和物业服务企业备案。
第六章 物业服务
第三十八条 物业服务包括指定性服务、协商服务、特约服务。指定性服务是物业服务企业应当向业主提供的公共性服务；协商服务是物业服务企业与业主（业主委员会），根据双方意愿协商确定的服务或物业服务企业与业主服务的相关专业单位，根据双方意愿协商确定的为业主提供委托性的公共性服务；特约服务是指物业服务企业与个别业主，根据双方意愿协商确定的指定性、协商性以外的为个别业主提供的服务。
第三十九条 指定性服务包括以下内容：
（一）建筑物共用部位的养护、维修（详见黑市房改发[1993]3号文件）；
（二）公共场地的养护，维修；
（三）供水、排水、供电、通讯、集中供暖等共用设备设施的养护、维修；
（四）公共环境卫生的清扫、保洁；
（五）物业档案资料管理；
（六）政府规定的其他内容。
第四十条 协商性服务包括以下内容：
（一）服务区域内的安全防范；
（二）车辆停放管理；
（三）公共区域的环境绿化；
（四）接受相关单位有偿委托，代收代缴相关费用；
（五）接受相关单位有偿委托，对建筑物附属的供水、排水、供电、通讯和集中供暖等共用设备、设施的养护、维修。
第四十一条 物业的维修责任，按照下列规定划分：
（一）自用部分（详见黑市房改发[1993]3号文件）由业主负责，也可以有偿委托物业服务企业养护、维修；
（二）指定性服务由物业服务企业负责，费用由业主承担；
（三）法定保修期内的自用部位、房屋附属的自用设备设施，以及房屋共用部位、房屋附属的共用设备设施的维修养护或更新，由法定的责任单位负责。
第四十二条 物业的共用设施、公共场地因人为原因损坏的，由责任人维修、更新。
房屋的共用设施、设备维修时，相邻业主应当予以配合，不得阻碍。因阻碍维修造成设备设施损坏或者其他经济损失，责任人应当承担赔偿责任。
因物业维修、装修造成相邻业主自用设备设施损坏的，责任人应当负责修复或者赔偿。
由非人为不可抗力造成物业严重损坏，危及业主及其他人员安全的，物业服务企业应当立即采取措施，及时修复，否则其后果由物业服务企业承担。
第四十三条 供水、排水、供电、通讯、供暖等有关专业单位，在物业服务区内开挖路面或者进行其它施工时，应当事先通知物业服务企业，并保证工程及时竣工，同时由施工单位负责恢复原貌。
第七章 前期物业管理
第四十四条 新建房屋出售单位应当在出售房屋前制定房屋使用说明书和房屋质量保证书，与其选聘的物业服务企业签订前期物业管理服务合同，物业销售单位或物业服务企业按物业前期管理服务合同和预购房户签订物业管理前期服务协议，并报市房产部门备案（物业管理前期服务协议内容详见黑市房字[2000]第15号文件，物业管理前期合同按市房产局转发示范文本签订）。
新建房屋出售单位与房屋买受人签订房屋预（购）售合同，房屋使用说明书、房屋质量保证书和前期物业管理服务协议作为合同的附件。
第四十五条 新建房屋出售单位不得将房屋的共用部位、共用设备或者公共设施的所有权、使用权单独转让。
第四十六条 物业自用户进住至业主委员会成立前，由房屋出售单位负责物业管理，或者委托物业服务企业进行前期管理。业主委员会成立后，在选聘物业服务企业时，在同等条件下，应优先聘用进行前期管理服务的物业企业。
公有住房出售后，没有委托物业管理的，由公有住房出售前的管理单位实施物业管理。
第八章 物业维修基金
第四十七条 公有住房出售后，售房单位按不低于售房款的25％比例提取公有住房售后维修基金，用于物业共用部位和相应共用设施设备的维修、养护和更新，不得挪作它用。
新建商品房（含经济适用住房和集资合作建房）按建设部规定提取。
第四十八条 维修基金以业主委员会名义存入金融机构，设立专门账户。所计取的利息应计入维修基金。
维修基金按栋立账，按户核算。
第四十九条 维修基金不足时，业主委员会可按照建筑面积比例，向业主分摊收取。业主应当及时足额交纳。
业主转移物业时，其维修基金账户中的剩余部分不予退还，并随之转让受让人。维修基金收支账目，接受业主的监督。
第九章 物业服务费用及服务用房
第五十条 房屋出售单位（含经济适用住房和集资合作建房）按建筑面积每平方米1.5元比例，向物业管理区域提供物业管理用房资金。用该资金解决物业管理用房，该用房属业主共有，由物业服务企业无偿使用并负责无偿维修、养护。
物业服务用房资金可摊入销售成本。
业主转让物业所有权时，其物业服务用房的产权份额同时转移。
未经业主委员会同意和市房产部门批准，不得改变物业服务用房的使用性质。
第五十一条 物业服务费用由物业服务企业按照物业管理服务收费的规定向业主和使用人收取。
物业管理服务收费遵循合理、公开以及管理服务水平相适应的原则，根据所提供的服务性质、特点等不同情况分别实行政府定价、政府指导价和协商议价。具体管理办法由市物价部门会同市房产部门另行制定。
第五十二条 业主应及时、足额交纳物业服务费用。
对已实行物业服务，但尚未出售的空置物业或已购置尚未使用的物业，由物业所有权人按正常服务收费标准的50％交纳物业服务费用。
第五十三条 物业管理服务费用经约定可以预收，但预收期不得超过3个月。
第五十四条 物业服务企业应向业主公布实际收取的物业服务费用项目和标准，否则业主有权不支付物业服务费。
物业服务企业在物业服务委托合同约定，或者收费项目规定范围以外，自行提供服务，未经业主或业主委员会认可的，业主可以不支付物业服务费用。
第五十五条 对实行政府定价的物业指定性服务，当政府定价低于指定性服务社会平均成本时，应对相应的物业服务企业这部分服务免收交营业税。
第十章 法律责任
第五十六条 业主、使用人违反业主公约的，应承担相应的民事责任。业主委员会或相关的业主、使用人可以向人民法院提起民事诉讼。
业主、使用人未按照物业服务委托合同交纳物业管理服务费的，物业服务企业可按约定加收违约金或依法追交。
物业服务企业违反物业服务委托合同的约定，应承担相应的违约责任；造成业主、使用人损失的，应当承担赔偿责任。
第五十七条 业主大会、业主代表大会、业主委员会做出的决定违反本细则的，市房产部门责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主、使用人。
第五十八条 物业服务企业违反本细则第十九条一款、第二十二条的，由市房产部门责令限期补办手续，逾期不办的，责令其停止违法活动。
第五十九条 违反本细则其他条款有关规定的，由市房产部门责令停止违法行为，限期改正。
第六十条 房屋开发建设单位（含经济适用住房、集资合作建房单位）不按本细则提供物业管理费用和物业管理用房资金的，由市房产部门责令限期履行，逾期不履行的，市房产部门申请人民法院强制执行。
第六十一条 物业服务企业不服市房产、物价行政管理部门行政处罚的，可依照《行政诉讼法》、《行政复议法》有关规定，申请行政复议或向人民法院提起诉讼。
业主、使用人不服物业服务企业做出的物业管理决定的，可依《行政诉讼法》、《行政复议法》的有关规定，向市房产管理局投诉，由市房产管理局做出裁决，不服裁决的可依法申请行政复议或向人民法院提起诉讼。
逾期不申请复议或者不向人民法院提起诉讼，又不履行处罚决定的，由做出处罚决定机关申请人民法院强制执行。
第六十二条 市房产部门、有关管理部门工作人员循私舞弊、贪污受贿的，由上级主管部门或所在单位给予行政处分；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。
第十一章 附 则
第六十三条 对不按规划、设计标准建设或配套设施不全、不具备物业服务基本条件的住宅小区，应通过追补开发建设单位历史欠账、使用物业服务维修基金、拨付一定比例公房出售资金、产权人部分出资、城建维护资金投入等渠道，进行投资改造，使其达到物业服务的基本条件。
第六十四条 本细则由市房产局负责解释。
第六十五条 本细则自发布之日起执行。





　　2011年5月11日，重庆市婚姻收养登记管理中心通过《重庆晨报》发布第一季度重庆婚姻报告称，第一季度共有27535对夫妻离婚，其中有548对离异夫妻坦承离婚原因是“小三”搅局，排在离婚原因的第三位。无独有偶，2010年年底以来，郑州市管城区民政局婚姻登记处工作人员沈某某历时8个月，先后对220对离婚夫妇询问调查，发现离婚原因中婚外情约占20%，是导致离婚的第二大原因。

　　而就在2010年，最高人民法院《关于适用婚姻法若干问题的解释（三）（征求意见稿）》第2条规定：“有配偶者与他人同居，为解除同居关系约定了财产性补偿，一方要求支付该补偿或支付补偿后反悔主张返还的，人民法院不予支持；但合法婚姻当事人以侵犯夫妻共同财产权为由起诉主张返还的，人民法院应当受理并根据具体情况作出处理。”此条规定引起了热议。婚姻法学家巫昌祯认为“该条款保护第三者的利益仍显偏多，弱化了无过错配偶一方的权利。第三者会想尽办法把财产先划归到自己名下，而无过错配偶出于保全婚姻的考虑，很可能不会起诉要求返还财产。”这样一来，第三者因解除同居关系而取得的利益将受到法律的保护。

　　但让人遗憾的是，与第三者的利益受到保护相反，民法通则和婚姻法对第三者侵害他人婚姻关系的行为却未规定任何的法律责任，这无疑对婚姻关系受到第三者侵害的无过错配偶一方是极不公平的。

　　在此，笔者暂且不论对第三者因破坏他人婚姻而取得的利益不分情况一概予以保护的规定是否适当，笔者认为，在第三者导致他人离婚的比率越来越高的现况下，当婚姻受到第三者损害时，无过错配偶一方除有权请求另一方赔偿损失外，作为共同侵权人的第三者也应当对其侵害他人婚姻关系的行为承担责任。我国法律应当在私法领域设立以请求权为核心的保护制度，对合法婚姻当事人的配偶权进行保护。

　　一、对第三者侵害他人婚姻关系的行为建立私法控制机制之理由

　　追究侵害婚姻关系的第三者的责任，是国外主要国家的普遍做法。

　　在法国，配偶一方在对方违反忠实义务时，有权根据法国民法典第212条和第1382条的规定向第三者请求损害赔偿。瑞士民法典规定配偶一方违反忠实义务，对于第三者亦得请求停止妨害、支付赔偿金及慰藉金。原联邦德国在审判实践中对妨碍婚姻关系的第三人追究名誉损害赔偿责任。日本民法规定,与妻通奸的第三人,其行为构成对夫权的侵害,应负赔偿责任,反之,妻对与夫通奸的第三人也可提起损害赔偿之诉。依日本民法的解释,“与夫妻一方发生不正当关系的第三者,限于故意或过失、诱惑等,不问是否是自然的爱情,均对作为他方配偶的夫或妻的权利构成侵害,其行为具有违法性,对他方配偶精神上的痛苦有支付慰抚金的义务”。[1]美国北卡罗来纳州法院1997年也有判处第三者赔偿无过错方一百万美元的案例。[2]我国香港特别行政区婚姻法也有类似的规定。

　　道德规范的规制已力不从心，需要上升到法律调整的层面加以强制规范。

　　有反对者认为，这一问题应属于道德调解的范围，但依照法理学理论，法律和道德调解的范围没有明确的界限，在一定条件下可以互相转化。道德的上限是道德自身调节的问题,道德的下限是法律要解决的问题,即什么是高尚或卑劣,由道德去评价,而对最严重的违背道德的行为必须有法律的制裁措施。[3]当社会主体在道德上存在缺失,而其中一些行为达到对家庭关系和社会秩序有破坏性的度时就需要用法律来调整。

　　我国目前正处于社会转型期,价值取向呈现出多元化趋势,婚姻关系以外第三人对他人婚姻关系的性介入及配偶一方对婚姻关系以外的性行为现象数不胜数，导致大量婚姻关系的破裂，这已成为目前损害婚姻关系进而侵犯配偶权的最突出的表现形式。由于道德评价在改变人们行为上缺乏直接强制力，难以单独承担起调整婚姻领域的婚姻主体之间以及婚姻主体与社会之间的利益冲突的使命。通过立法保护合法、稳定的婚姻关系不受非法侵害，无疑已经成为众望所归的必要选择。

　　对第三者侵害他人婚姻的行为予以私法控制，具有法的目的性价值。

　　婚姻关系结合了人的自然属性和社会属性，兼容了个体需要与社会需求，体现了个人与社会的双重价值。[4]婚姻关系不仅仅是一种私人利益关系，还是一种被婚姻法法定化了的民事法律关系，婚姻关系的稳定对家庭的稳定进而对社会的稳定具有其特殊的价值，这是毋庸置疑的。据专家统计，在离异家庭中，青少年犯罪比例达40%以上。据官方资料统计发现，因奸情而引起凶杀案的事情屡屡发生，有的地方甚至占全部凶杀案件的四成以上。

　　就利益衡量而言，在对婚姻家庭稳定的价值与个人自由的价值进行价值衡量时，必须考虑实际情况的需要和社会大众的普遍价值取向。当前，第三者插足破坏他人家庭，已经成为了一种不容忽视的影响家庭稳定和严重损害社会公序良俗的社会现象，在此情况下，那些满足于私人快感的性自由，是凌驾于损害他人利益和社会利益之上的自由，这种“不受任何制约的自由，不是真正的自由”。连世界上崇尚个人自由的主要资本主义国家，也逐渐认识到法律在支持家庭稳定方面具有的重要意义。1998年5月，在美国举行的国际家庭与调解法院协会第35届年会上，与会各国代表都呼吁“高离婚率引发了许多严重后果，各国的家庭法改革都应考虑到支持婚姻稳定的需要”。另外，复归家庭、爱情以忠诚为本的观念，被写入《欧洲人权宪章》。在一般被认为世界上最浪漫的法国，近年的问卷调查结果显示，对此观念持肯定态度的占87%。

　　对第三者侵害他人婚姻的行为进行法律规制，符合我国现行法律的规定和精神。

　　我国宪法第四十九条和民法通则第一百零四条均规定：婚姻、家庭受国家和法律的保护。婚姻法第三条规定：禁止有配偶者与他人同居。第四条规定：夫妻应当互相忠实互相尊重。这些规定旨在从法律上倡导夫妻间相互忠诚，在性生活上互守贞操，保持专一，不得与配偶之外的任何人发生通奸等不正当两性关系，不得恶意遗弃配偶另一方，不得为第三人的利益而损害、牺牲配偶的利益。可见，我国的婚姻关系是置于法律的保护之下的，婚姻关系一旦成立，法律就赋予了婚姻双方以特定的权利和义务，同时他人对已经成立的婚姻关系就负有不得侵害的不作为义务，第三人对合法婚姻关系的侵害符合法定的侵权构成要件的，构成对他人婚姻关系的侵权。

　　对第三者侵害他人婚姻关系的行为加以法律规制，不存在对私人空间的过分干预。

　　我们这里所说的法律规制，主要是民事法律的调节。而何谓民法?民法是私法，是权利法，是任意法，是市民社会的宪法，是人民自由的圣经。[5]民法以私法自治为基础，其对私人关系的干预以权利人提起诉讼主张权利为前提，采取“不告不理”的司法被动原则，其介入仅以对私权之保障、救济为目的，没有告诉，就没有强制力。故对第三者侵害他人婚姻关系的行为加以法律规制，只不过是对民法婚姻关系的本质目的予以确认，对个人权利提供救济渠道，以法律的形式缔造科学的、进步的、尊重人权的婚姻道德基础，这比所谓的婚姻关系悉由道德调整的观点要更符合我国现实的需要。[6]

二、“第三者侵害他人婚姻关系”的界定

　　何为第三者？

　　在《现代汉语词典》中，第三者是“特指插足于他人家庭与夫妇之中一方有不正当男女关系的人”。如何准确界定第三者，众说纷纭，大概可归纳为关系暧昧说、通奸说、破裂说、目的说四种观点。这四种观点在性质上是递进关系，从行为论逐步发展到后果和目的论。[7]

　　笔者认为，对于第三者的认定，应同时具备以下四个条件：（1）主观上具有妨害他人婚姻关系的故意。（2）主体条件方面，是婚姻关系以外的与有配偶的一方有两性关系的人。（3）其客观上与婚姻关系的一方当事人发生了两性关系，使之违反夫妻的忠实义务，侵害了婚姻关系另一方的配偶权，妨害了合法的婚姻关系。（4）其行为结果方面，侵害了他人的婚姻关系，导致夫妻反目、家庭破裂或濒临破裂。

　　“侵害他人婚姻关系”的界定。

　　根据我国侵权行为法理论,笔者认为第三者侵害他人婚姻关系的行为是一种侵权行为，应包含四个方面的要件。

　　一是第三者实施了侵权行为。第三者违反不作为义务而对他人婚姻关系有所不应为的作为，是对第三者追究责任的客观基础，这种侵权行为主要表现为:（1）通奸。（2）有配偶者与他人同居。（3）重婚。如果第三人对过错配偶一方的追求予以回避、拒绝，或者第三人有侵害的欲望和意愿，而未实施侵害追求者婚姻关系的行为的，由于缺乏客观上的表现，不应追究该第三人的责任。

　　二是造成了对他人婚姻关系的损害事实。即第三者与有配偶者为非合法婚姻关系的两性生活的行为,导致他人夫妻关系破裂或者离婚，致使配偶一方享有的配偶身份利益及名誉权等受到损害的事实。这种损害既包括物质利益的损害,又包括精神利益的损害。笔者认为，以下三种表现无疑可认定为造成了损害：（1）由于第三者的介入，导致婚姻解体，家庭破裂的。（2）由于与第三者的交往，致使夫妻中一方不履行夫妻应尽的绝大部分义务的。（3）与第三者有亲密关系的一方，给予另一方严重的精神上或者身体上的虐待的。但同时，也不能以婚姻关系的破裂和严重创伤作为追究第三者责任的条件，第三者侵害他人婚姻关系，对这一婚姻关系的稳定造成客观威胁的，即使尚未给该婚姻关系造成明显的有表象的损害，受害配偶一方仍然应拥有请求第三者排除妨害的请求权。