海关总署关于对沈炳麟先生无偿捐赠毛衣予以免税的通知
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海关总署关于对沈炳麟先生无偿捐赠毛衣予以免税的通知
海关总署关于对沈炳麟先生无偿捐赠毛衣予以免税的通知
海关总署
郑州、长沙、合肥、福州海关：
经国务院批准，对香港大业织造有限公司董事长沈炳麟先生向国内受灾和贫困地区无偿捐赠的1万件毛衣（河南2500件，湖南2500件，安徽3000件，福建2000件，价值50万港币），免征进口关税和进口环节增值税。现就有关具体事宜通知如下：
一、上述毛衣进口前，河南、湖南、安徽省侨办和福建省民政局应凭接受捐赠证明和分配方案，向受灾和贫困所在地主管海关申请办理免税，所在地主管海关审核无误后出具免税证明，通知进口地海关免税验放。
二、上述毛衣验放后，要严格按海关审核的方案分配，不得投放市场或移作他用，所在地海关做好后续管理工作。
1998年1月22日
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房屋买卖合同，是指当事人双方约定，一方交付房屋并移转房屋所有权于他方，他方受领房屋并支付价金的合同。其中负转移房屋所有权义务的一方当事人称为房屋出卖人，负给付价金义务的他方当事人称为房屋买受人。
房屋买卖合同和其他合同的共同之处就是他们都是诺成、双务、有偿合同。不同之处在于，房屋买卖合同的标的物是不动产，有其特殊性，其所有权转移必须办理登记手续。不办理登记手续，所有权不发生转移，不能对抗第三人。房屋买卖合同的订立和履行，不仅要遵守《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》等的规定，还应当受《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等的规范和管理。
实践中房屋买卖纠纷时有发生。但不是所有的房屋买卖合同都是有效的，那么，实践中哪些房屋买卖合同为无效的呢？这就要说一下合同的效力，合同的效力又称合同的法律效力，是指法律赋予依法成立的合同具有约束当事人的强制力。依法成立的合同在法律上产生既定力和约束力，无效合同不产生法律效力。《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”这是《民法通则》规定的有效合同标准。判断一个合同是否具有法律效力，应主要依据上述《中华人民共和国民法通则》所规定的条件，当事人签订合同时同时具备上述条件，便确认合同有效。反之便为无效合同。
审判实践中房屋买卖纠纷涉及到产权、价款、面积、原承租户的利益等多种问题，但都离不开买卖合同的有效性问题。那么，究竟实践中哪些房屋买卖合同属无效合同呢？
一、买卖未依法登记领取权属证书的房地产的合同效力。
现实生活中，随着国家城镇化建设的不断落实、推进，大批城乡的居民购买了新房，也造成未依法登记领取权属证书的房屋买卖合同时有发生，近些年还成上升趋势，究竟这种房屋买卖合同能否有效呢？《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项已做了明确的规定，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。这是因为房屋是以依法登记为要件，未经登记领取权属证书的房屋即未确定房屋所有人，未确定房屋所有人的房屋，即不以能产生合法的房屋出卖人，所以，未依法登记领取权属证书的房屋，当然不具备转让的主体资格，即：买卖未依法登记领取权属证书的房屋买卖合同，违反法律、法规的禁止性规定，为无效合同。
二、未经其他共有人同意，部分共有人出售共有房屋的房屋买卖合同效力及处理问题。
法律规定房屋买卖合同中，出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为一般无效。
房屋的产权为数人共有的，出卖时必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，还需提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为一般认定无效。这一点在《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（四）项中，以作出了明确规定，即：共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。但是，审判实践中如何理解一方未经对方同意出售夫妻共同所有房屋的效力问题，笔者认为，应根据个案案情区别对待。也就是说登记于一方名下的夫妻共同所有的房屋，一方未经另一方同意将该房屋出售，第三人善意购买、支付合理价款并办理登记手续，另一方主张房屋买卖合同无效，要求追回该房屋的，人民法院不予支持。但该房屋属于家庭共同生活居住需要的除外。此案夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失的，离婚时另一方有权请求赔偿损失。相反，存在是第三人恶意取得的，另一方主张合同无效，要求追回该房屋的，人民法院应予支持。
三、关于被有权国家机关采取查封等强制措施的房屋买卖合同效力及处理问题。
出卖人转让的房屋被有权国家机关采取了查封等强制措施，买受人要求继续履行的，如何处理？根据司法实践和本人办案经验，对于此类房屋审判实践中一般分以下几种情况处理：
1．有权国家机关对房屋采取查封等强制措施后，产权人转让房屋的，属于无权处分行为，由此签订的房屋买卖合同为效力待定的合同，在相应有权国家机关或申请采取强制措施的权利人同意转让，或者一审法庭辩论终结前强制措施已经解除的，应当认定合同有效，买受人要求继续履行，应予支持。
2．房屋买卖合同签订后，有权国家机关对房屋采取查封等强制措施的，不影响房屋买卖合同的效力。
(1)如果属于法院对出卖人名下的房屋进行查封的，买受人已经支付全部价款并实际占有房屋，但未办理过户登记手续的，买受人对此没有过错，依据最高人民法院《民事执行中查封、扣押、冻结规定》第17条之规定，符合解除查封条件，买受人向查封法院申请解封的，法院应当予以解封。买受人要求继续履行房屋买卖合同的，应予支持。
(2)如果不符合法定解除强制措施条件的，该强制措施导致出卖人无法将房屋交付或过户登记给买受人的，构成合同履行不能，买受人要求继续履行合同，交付房屋或办理房屋过户登记手续的，应当向买受人行使释明权，告知买受人有权解除合同，并要求出卖人承担合同履行不能的违约责任，买受人变更诉讼请求的，予以支持，买受人坚持原诉讼请求的，应予驳回。
(3)如果该强制措施是以买受人为执行对象的，买受人依据合同约定主张继续履行合同办理房屋过户登记手续的，可予支持。有权国家机关对房屋采取的强制措施未依法进行公示的，不得对抗善意买受人。
四、关于商品房欲售合同纠纷有关问题的处理。
1、宣判实践中出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是发生诉讼时房屋已经属于现房销售状况，此时对当事人以未取得预售许可证为由主张合同无效纠纷如何处理和认定。笔者认为，人民法院应根据案情区别对待是否支持。因为审判实践中人民法院是否支持，应以在起诉前是否已依法取得商品房预售许可证明为要件，取得了人民法院在审理中予以支持，反之不予支持。
2、《合同法》及相关司法解释出台后，对当事人以未取得预售许可证明为由，基于《中华人民共和国城市房地产管理法》以及最高人民法院此前关于商品房买卖合同司法解释相关规定主张合同无效的纠纷，应当如何处理。
对于无证预售问题，过去一般按照《城市房地产管理法》的有关规定，认为开发商在未获得《商品房预售许可证》的情况下预售商品房，是一种违反法律和国务院行政法规强制规定的行为，应当确认合同无效。《合同法》及相关司法解释出台后仍然遵守了这一法则，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。”
五、关于合作建房产生的纠纷，诸如约定提供土地的一方当事人未能出让取得约定的地块，双方当事人均不具备相应的房地产开发企业资质等，实践中有何新的问题出现，应当如何应对。
当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。
合作建房系房地产合作开发的通俗称谓，其直接的目的在于整合资源，促进土地、资金和资质三个要素的有效配置。合作开发的典型特征是共同投资，共享利润，共担风险。合作开发蕴含的法律关系极为复杂，但我国目前尚无合作开发的专门立法，其市场运作缺少法律的支撑和规范。在法律法规欠缺的情况下，必须合理创设“当事人自己的法律”——合同，以预防纠纷和诉讼。
六、关于一房数卖，房屋连环买卖且均未办理产权变更手续等引发的各买卖合同效力的认定以及后续问题的处理。
一房数卖是指出卖人先后或同时以数个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给数个不同的买受人，房屋买卖合同一经双方合意签订即生效，过户登记属于房屋买卖合同的履行范畴。但我国《物权法》又规定，不动产的移转以登记作为法定要件。也就是说出卖人与多个买受人签定房屋买卖合同，但均未办理产权变更手续，所有合同均应认定为有效，如多个买受人同时要求取得房屋所有权的，应当由先行签定合同的买受人取得房屋产权的权属，由出卖人对其它买受人承担违约及其它法律责任（如合同诈骗刑事责任）。
综上所述，只是笔者自己的一点粗浅认识，有不当之处还请大家多批评指正。
黑龙江省九三农垦法院 刘顺涛
二0一三年五月六日
吉林省吉林市人民政府
吉林市农村敬老院暂行管理办法
吉林市人民政府
第一条 为了加强对农村敬老院的管理， 保障其供养人员幸福生活和安度晚年，根据国家和省的有关规定，结合我市实际， 制定本办法。
第二条 本办法所称农村敬老院， 是指乡（镇）兴办的集中供养五保供养对象的集体福利事业组织。
五保供养对象是指村民中符合下列条件的老年人、 残疾人和未成年人：
（一）无法定抚养义务人，或者虽有法定抚养义务人， 但是抚养人无抚养能力的；
（二）无劳动能力的：
（三）无生活来源的。
法定抚养义务人，是指依照婚姻法规定负有扶养、 抚养和赡养义务的人。
第三条 本办法适用于本市行政区域内各乡（镇）敬老院的管理。
第四条 农村敬老院的管理应坚持民主管理、文明办院、 以养为主的原则。
第五条 市、县（市）、 区民政部门主管本行政区域内农村敬老院的管理工作。
各乡（镇）政府负责农村敬老院的具体管理工作。
各级农业、城建、财政、工商、税务、卫生、乡镇企业、土地、林业、 公安等管理部门应配合敬老院的管理部门做好农村敬老院的管理工作。
第六条 办好农村敬老院是农村集体经济组织及农民应尽的义务。
第七条 农村敬老院应具备下列条件：
（一）院内生活、医疗、卫生、文化、 娱乐等基本设施配套；院区布局合理，生产区和生活区分设；环境绿化、美化；
（二）供养对象住室每间不超过四人，并保证安全、保暖、 舒适；
（三）院内床位数量不少于本乡（镇）符合供养条件人员总数的百分之六十；
（四）具有一定数量的用于供养人员种植蔬菜和畜禽饲料的耕地；
（五）应按服务人员与供养人员不低于1：15的比例配备服务人员；
（六）设立光荣间，集中收养农村孤劳优抚对象；
（七）应根据实际需要设立夫妻间、病号间。
第八条 新建、改建、扩建敬老院须制定新建、改建、 扩建规划和实施方案，并经所在县（市）、区民政部门审批同意后， 按有关规定办理其它手续。
第九条 农村敬老院不得供养精神病、麻疯病患者。
第十条 供养人员须经本人申请、村民小组同意、 村民委员会审核、乡（镇）政府批准，并报所在县（市）、 区民政部门备案后，方可入敬老院集中供养。
第十一条 供养人员在院内享有下列权利：
（一）平等享受敬老院的福利待遇和服务；
（二）讨论、建议和监督院务管理工作；
（三）选举或被选举为院务管理委员会成员。
第十二条 供养人员必须履行下列义务：
（一）遵守法律、法规、规章、社会公德及院内各项规章制度；
（二）服从、执行院务管理委员会的决定，爱护院内公物；
（三）支持服务管理工作，积极参加力所能及的劳动；
（四）保持室内外清洁卫生。
第十三条 供养人员的私有财产由敬老院登记造册， 其所有权不受侵犯。
第十四条 供养人员退出敬老院应按规定办理有关手续。
第十五条 供养人员死亡后， 应按殡葬管理的有关规定进行安葬。
第十六条 农村敬老院的管理实行院务管理委员会领导下的院长负责制。
院务管理委员会由敬老院供养人员和工作人员选举产生， 成员人数由乡（镇）政府自定， 其中供养人员所占比例不得低于百分之六十。
院长、副院长由院务管理委员会选举， 经乡（镇）政府批准任命；副院长中应有一名由供养人员担任。
第十七条 院务管理委员会的职责是：
（一）贯彻以养为主的原则，全面落实五保供给政策， 不断建设、完善服务设施，提高服务质量；
（二）制定并组织实施敬老院发展规划，讨论、 决定有关重大问题；
（三）检查、落实各项院务管理工作，筹集、 管理并按规定使用敬老院经费、物资和固定资产；
（四）积极创造条件发展农工副业生产，增强自我发展能力；
（五）加强自身建设和对其他供养人员、工作人员的教育， 总结经验，表彰先进，促进敬老院的精神文明建设。
第十八条 院长的职责是：
（一）召集并主持院务管理委员会会议；
（二）组织实施院务管理委员会议决议；
（三）负责主持日常院务工作。
第十九条 农村敬老院应采用合同制并按有关规定配备管理、服务、炊事等工作人员，建立健全工作人员岗位责任制及行政、 财务、生活、医疗、卫生、生产、殡葬、安全保卫、公开办事、 兼政建设、政治、学习、表彰奖励等管理制度，实行规范化管理。
第二十条 农村敬老院工作人员要热爱五保供养事业， 忠于职守，工作勤奋，认真负责，对供养人员和气热忱，体帖公道， 优质、高效服务。
第二十一条 各乡（镇）政府必须按下列规定保证敬老院经费及物质生活资料的落实：
（一）供养人员生活费，不低于本乡（镇）农民平均生活水平，在乡（镇）统筹费中列支；
（二）基建维修费，根据实际需要和农民承受能力，在乡（镇）统筹费中列支；
（三）管理费及工作人员报酬一般应在敬老院经营创收中解决，中足部分按规定报批后，在乡（镇）统筹费中列支；
（四）供养人员口粮由乡（镇）统筹供给，并按规定配有细粮、品种粮和食油；
（五）副食、蔬菜由敬老院自给自足。
第二十二条 农村敬老院应大力发展院办经济。 任何个人不得以敬老院名义办经济实体，从中牟利。
院办经济实体须独立核算、自主经营、自负盈亏。
院办经济的收入除扩大再生产外， 主要用于改善供养人员生活及工作人员的福利待遇，并应根据实际情况逐年有所积累， 以便以丰补欠。
第二十三条 农村敬老院应健全财务管理制度， 根据需要配备专、兼职财务管理人员，并设专帐、专户。
第二十四条 农村敬老 院的财、物要专款（物）专用，不得侵占、挪用。
第二十五条 农村敬老院财务帐目应按季度定期公开， 接受供养人员和工作人员的监督，并按规定接受有关部门的检查、监督。
第二十六条 农村敬老院应根据供养人员的特点适时调剂伙食，定期改善生活，配备日常生活必需品。
第二十七条 农村敬老院应配备专（兼）职医疗卫生人员，定期对供养人员进行身体健康检查， 并对患病和生活不能自理的供养人员设专人护理。
第二十八条 农村敬老院应加强对供养人员的卫生知识教育，保证供养人员定期洗澡、理发，及时清洗、更换衣服、 被褥罩单，并保证室内外清洁卫生。
第二十九条 农村敬老院应加强卫生防疫工作， 保持厨房、餐厅清洁，按规定对炊具、餐具消毒，保证饮食卫生、安全。
第三十条 农村敬老院应丰富供养人员的文化生活， 不断完善相应设施，满足供养人员的阅读、视听、娱乐等需要。
第三十一条 农村敬老院应认真履行监护职责， 维护供养人员的合法权益，保证未成年供养人员及时受到教育。
第三十二条 灾区和贫困地区的各级人民政府在安排救灾救济款物时，应当优先照顾敬老院的五保对象，保障他们的生活。
第三十三条 工商、税务、财政、 土地等有关部门应大力支持敬老院院办经济，在审批等有关方面给予优先照顾， 在税收方面比照社会福利企业给予优惠照顾， 并保证敬老院的合法权益不受侵犯。
第三十四条 对模范遵守本办法， 在敬老院管理工作中做出突出贡献的单位和个人，由县级以上人民政府予以表彰奖励。
第三十五条 对刁难、虐待供养人员， 侵犯供养人员合法权益，以及妨碍、阻挠敬老院管理工作， 侵犯敬老院合法权益的单位和个人，由县级以上人民政府或有关部门按有关规定予以处罚。 构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十六条 本办法由市民政局组织实施。
第三十七条 本办法自发布之日起施行。
1994年6月4日
房屋买卖合同和其他合同的共同之处就是他们都是诺成、双务、有偿合同。不同之处在于，房屋买卖合同的标的物是不动产，有其特殊性，其所有权转移必须办理登记手续。不办理登记手续，所有权不发生转移，不能对抗第三人。房屋买卖合同的订立和履行，不仅要遵守《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》等的规定，还应当受《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等的规范和管理。
实践中房屋买卖纠纷时有发生。但不是所有的房屋买卖合同都是有效的，那么，实践中哪些房屋买卖合同为无效的呢？这就要说一下合同的效力，合同的效力又称合同的法律效力，是指法律赋予依法成立的合同具有约束当事人的强制力。依法成立的合同在法律上产生既定力和约束力，无效合同不产生法律效力。《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”这是《民法通则》规定的有效合同标准。判断一个合同是否具有法律效力，应主要依据上述《中华人民共和国民法通则》所规定的条件，当事人签订合同时同时具备上述条件，便确认合同有效。反之便为无效合同。
审判实践中房屋买卖纠纷涉及到产权、价款、面积、原承租户的利益等多种问题，但都离不开买卖合同的有效性问题。那么，究竟实践中哪些房屋买卖合同属无效合同呢？
一、买卖未依法登记领取权属证书的房地产的合同效力。
现实生活中，随着国家城镇化建设的不断落实、推进，大批城乡的居民购买了新房，也造成未依法登记领取权属证书的房屋买卖合同时有发生，近些年还成上升趋势，究竟这种房屋买卖合同能否有效呢？《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项已做了明确的规定，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。这是因为房屋是以依法登记为要件，未经登记领取权属证书的房屋即未确定房屋所有人，未确定房屋所有人的房屋，即不以能产生合法的房屋出卖人，所以，未依法登记领取权属证书的房屋，当然不具备转让的主体资格，即：买卖未依法登记领取权属证书的房屋买卖合同，违反法律、法规的禁止性规定，为无效合同。
二、未经其他共有人同意，部分共有人出售共有房屋的房屋买卖合同效力及处理问题。
法律规定房屋买卖合同中，出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为一般无效。
房屋的产权为数人共有的，出卖时必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，还需提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为一般认定无效。这一点在《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（四）项中，以作出了明确规定，即：共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。但是，审判实践中如何理解一方未经对方同意出售夫妻共同所有房屋的效力问题，笔者认为，应根据个案案情区别对待。也就是说登记于一方名下的夫妻共同所有的房屋，一方未经另一方同意将该房屋出售，第三人善意购买、支付合理价款并办理登记手续，另一方主张房屋买卖合同无效，要求追回该房屋的，人民法院不予支持。但该房屋属于家庭共同生活居住需要的除外。此案夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失的，离婚时另一方有权请求赔偿损失。相反，存在是第三人恶意取得的，另一方主张合同无效，要求追回该房屋的，人民法院应予支持。
三、关于被有权国家机关采取查封等强制措施的房屋买卖合同效力及处理问题。
出卖人转让的房屋被有权国家机关采取了查封等强制措施，买受人要求继续履行的，如何处理？根据司法实践和本人办案经验，对于此类房屋审判实践中一般分以下几种情况处理：
1．有权国家机关对房屋采取查封等强制措施后，产权人转让房屋的，属于无权处分行为，由此签订的房屋买卖合同为效力待定的合同，在相应有权国家机关或申请采取强制措施的权利人同意转让，或者一审法庭辩论终结前强制措施已经解除的，应当认定合同有效，买受人要求继续履行，应予支持。
2．房屋买卖合同签订后，有权国家机关对房屋采取查封等强制措施的，不影响房屋买卖合同的效力。
(1)如果属于法院对出卖人名下的房屋进行查封的，买受人已经支付全部价款并实际占有房屋，但未办理过户登记手续的，买受人对此没有过错，依据最高人民法院《民事执行中查封、扣押、冻结规定》第17条之规定，符合解除查封条件，买受人向查封法院申请解封的，法院应当予以解封。买受人要求继续履行房屋买卖合同的，应予支持。
(2)如果不符合法定解除强制措施条件的，该强制措施导致出卖人无法将房屋交付或过户登记给买受人的，构成合同履行不能，买受人要求继续履行合同，交付房屋或办理房屋过户登记手续的，应当向买受人行使释明权，告知买受人有权解除合同，并要求出卖人承担合同履行不能的违约责任，买受人变更诉讼请求的，予以支持，买受人坚持原诉讼请求的，应予驳回。
(3)如果该强制措施是以买受人为执行对象的，买受人依据合同约定主张继续履行合同办理房屋过户登记手续的，可予支持。有权国家机关对房屋采取的强制措施未依法进行公示的，不得对抗善意买受人。
四、关于商品房欲售合同纠纷有关问题的处理。
1、宣判实践中出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是发生诉讼时房屋已经属于现房销售状况，此时对当事人以未取得预售许可证为由主张合同无效纠纷如何处理和认定。笔者认为，人民法院应根据案情区别对待是否支持。因为审判实践中人民法院是否支持，应以在起诉前是否已依法取得商品房预售许可证明为要件，取得了人民法院在审理中予以支持，反之不予支持。
2、《合同法》及相关司法解释出台后，对当事人以未取得预售许可证明为由，基于《中华人民共和国城市房地产管理法》以及最高人民法院此前关于商品房买卖合同司法解释相关规定主张合同无效的纠纷，应当如何处理。
对于无证预售问题，过去一般按照《城市房地产管理法》的有关规定，认为开发商在未获得《商品房预售许可证》的情况下预售商品房，是一种违反法律和国务院行政法规强制规定的行为，应当确认合同无效。《合同法》及相关司法解释出台后仍然遵守了这一法则，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。”
五、关于合作建房产生的纠纷，诸如约定提供土地的一方当事人未能出让取得约定的地块，双方当事人均不具备相应的房地产开发企业资质等，实践中有何新的问题出现，应当如何应对。
当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。
合作建房系房地产合作开发的通俗称谓，其直接的目的在于整合资源，促进土地、资金和资质三个要素的有效配置。合作开发的典型特征是共同投资，共享利润，共担风险。合作开发蕴含的法律关系极为复杂，但我国目前尚无合作开发的专门立法，其市场运作缺少法律的支撑和规范。在法律法规欠缺的情况下，必须合理创设“当事人自己的法律”——合同，以预防纠纷和诉讼。
六、关于一房数卖，房屋连环买卖且均未办理产权变更手续等引发的各买卖合同效力的认定以及后续问题的处理。
一房数卖是指出卖人先后或同时以数个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给数个不同的买受人，房屋买卖合同一经双方合意签订即生效，过户登记属于房屋买卖合同的履行范畴。但我国《物权法》又规定，不动产的移转以登记作为法定要件。也就是说出卖人与多个买受人签定房屋买卖合同，但均未办理产权变更手续，所有合同均应认定为有效，如多个买受人同时要求取得房屋所有权的，应当由先行签定合同的买受人取得房屋产权的权属，由出卖人对其它买受人承担违约及其它法律责任（如合同诈骗刑事责任）。
综上所述，只是笔者自己的一点粗浅认识，有不当之处还请大家多批评指正。
黑龙江省九三农垦法院 刘顺涛
二0一三年五月六日
吉林市农村敬老院暂行管理办法
吉林市农村敬老院暂行管理办法
吉林市人民政府
第一条 为了加强对农村敬老院的管理， 保障其供养人员幸福生活和安度晚年，根据国家和省的有关规定，结合我市实际， 制定本办法。
第二条 本办法所称农村敬老院， 是指乡（镇）兴办的集中供养五保供养对象的集体福利事业组织。
五保供养对象是指村民中符合下列条件的老年人、 残疾人和未成年人：
（一）无法定抚养义务人，或者虽有法定抚养义务人， 但是抚养人无抚养能力的；
（二）无劳动能力的：
（三）无生活来源的。
法定抚养义务人，是指依照婚姻法规定负有扶养、 抚养和赡养义务的人。
第三条 本办法适用于本市行政区域内各乡（镇）敬老院的管理。
第四条 农村敬老院的管理应坚持民主管理、文明办院、 以养为主的原则。
第五条 市、县（市）、 区民政部门主管本行政区域内农村敬老院的管理工作。
各乡（镇）政府负责农村敬老院的具体管理工作。
各级农业、城建、财政、工商、税务、卫生、乡镇企业、土地、林业、 公安等管理部门应配合敬老院的管理部门做好农村敬老院的管理工作。
第六条 办好农村敬老院是农村集体经济组织及农民应尽的义务。
第七条 农村敬老院应具备下列条件：
（一）院内生活、医疗、卫生、文化、 娱乐等基本设施配套；院区布局合理，生产区和生活区分设；环境绿化、美化；
（二）供养对象住室每间不超过四人，并保证安全、保暖、 舒适；
（三）院内床位数量不少于本乡（镇）符合供养条件人员总数的百分之六十；
（四）具有一定数量的用于供养人员种植蔬菜和畜禽饲料的耕地；
（五）应按服务人员与供养人员不低于1：15的比例配备服务人员；
（六）设立光荣间，集中收养农村孤劳优抚对象；
（七）应根据实际需要设立夫妻间、病号间。
第八条 新建、改建、扩建敬老院须制定新建、改建、 扩建规划和实施方案，并经所在县（市）、区民政部门审批同意后， 按有关规定办理其它手续。
第九条 农村敬老院不得供养精神病、麻疯病患者。
第十条 供养人员须经本人申请、村民小组同意、 村民委员会审核、乡（镇）政府批准，并报所在县（市）、 区民政部门备案后，方可入敬老院集中供养。
第十一条 供养人员在院内享有下列权利：
（一）平等享受敬老院的福利待遇和服务；
（二）讨论、建议和监督院务管理工作；
（三）选举或被选举为院务管理委员会成员。
第十二条 供养人员必须履行下列义务：
（一）遵守法律、法规、规章、社会公德及院内各项规章制度；
（二）服从、执行院务管理委员会的决定，爱护院内公物；
（三）支持服务管理工作，积极参加力所能及的劳动；
（四）保持室内外清洁卫生。
第十三条 供养人员的私有财产由敬老院登记造册， 其所有权不受侵犯。
第十四条 供养人员退出敬老院应按规定办理有关手续。
第十五条 供养人员死亡后， 应按殡葬管理的有关规定进行安葬。
第十六条 农村敬老院的管理实行院务管理委员会领导下的院长负责制。
院务管理委员会由敬老院供养人员和工作人员选举产生， 成员人数由乡（镇）政府自定， 其中供养人员所占比例不得低于百分之六十。
院长、副院长由院务管理委员会选举， 经乡（镇）政府批准任命；副院长中应有一名由供养人员担任。
第十七条 院务管理委员会的职责是：
（一）贯彻以养为主的原则，全面落实五保供给政策， 不断建设、完善服务设施，提高服务质量；
（二）制定并组织实施敬老院发展规划，讨论、 决定有关重大问题；
（三）检查、落实各项院务管理工作，筹集、 管理并按规定使用敬老院经费、物资和固定资产；
（四）积极创造条件发展农工副业生产，增强自我发展能力；
（五）加强自身建设和对其他供养人员、工作人员的教育， 总结经验，表彰先进，促进敬老院的精神文明建设。
第十八条 院长的职责是：
（一）召集并主持院务管理委员会会议；
（二）组织实施院务管理委员会议决议；
（三）负责主持日常院务工作。
第十九条 农村敬老院应采用合同制并按有关规定配备管理、服务、炊事等工作人员，建立健全工作人员岗位责任制及行政、 财务、生活、医疗、卫生、生产、殡葬、安全保卫、公开办事、 兼政建设、政治、学习、表彰奖励等管理制度，实行规范化管理。
第二十条 农村敬老院工作人员要热爱五保供养事业， 忠于职守，工作勤奋，认真负责，对供养人员和气热忱，体帖公道， 优质、高效服务。
第二十一条 各乡（镇）政府必须按下列规定保证敬老院经费及物质生活资料的落实：
（一）供养人员生活费，不低于本乡（镇）农民平均生活水平，在乡（镇）统筹费中列支；
（二）基建维修费，根据实际需要和农民承受能力，在乡（镇）统筹费中列支；
（三）管理费及工作人员报酬一般应在敬老院经营创收中解决，中足部分按规定报批后，在乡（镇）统筹费中列支；
（四）供养人员口粮由乡（镇）统筹供给，并按规定配有细粮、品种粮和食油；
（五）副食、蔬菜由敬老院自给自足。
第二十二条 农村敬老院应大力发展院办经济。 任何个人不得以敬老院名义办经济实体，从中牟利。
院办经济实体须独立核算、自主经营、自负盈亏。
院办经济的收入除扩大再生产外， 主要用于改善供养人员生活及工作人员的福利待遇，并应根据实际情况逐年有所积累， 以便以丰补欠。
第二十三条 农村敬老院应健全财务管理制度， 根据需要配备专、兼职财务管理人员，并设专帐、专户。
第二十四条 农村敬老 院的财、物要专款（物）专用，不得侵占、挪用。
第二十五条 农村敬老院财务帐目应按季度定期公开， 接受供养人员和工作人员的监督，并按规定接受有关部门的检查、监督。
第二十六条 农村敬老院应根据供养人员的特点适时调剂伙食，定期改善生活，配备日常生活必需品。
第二十七条 农村敬老院应配备专（兼）职医疗卫生人员，定期对供养人员进行身体健康检查， 并对患病和生活不能自理的供养人员设专人护理。
第二十八条 农村敬老院应加强对供养人员的卫生知识教育，保证供养人员定期洗澡、理发，及时清洗、更换衣服、 被褥罩单，并保证室内外清洁卫生。
第二十九条 农村敬老院应加强卫生防疫工作， 保持厨房、餐厅清洁，按规定对炊具、餐具消毒，保证饮食卫生、安全。
第三十条 农村敬老院应丰富供养人员的文化生活， 不断完善相应设施，满足供养人员的阅读、视听、娱乐等需要。
第三十一条 农村敬老院应认真履行监护职责， 维护供养人员的合法权益，保证未成年供养人员及时受到教育。
第三十二条 灾区和贫困地区的各级人民政府在安排救灾救济款物时，应当优先照顾敬老院的五保对象，保障他们的生活。
第三十三条 工商、税务、财政、 土地等有关部门应大力支持敬老院院办经济，在审批等有关方面给予优先照顾， 在税收方面比照社会福利企业给予优惠照顾， 并保证敬老院的合法权益不受侵犯。
第三十四条 对模范遵守本办法， 在敬老院管理工作中做出突出贡献的单位和个人，由县级以上人民政府予以表彰奖励。
第三十五条 对刁难、虐待供养人员， 侵犯供养人员合法权益，以及妨碍、阻挠敬老院管理工作， 侵犯敬老院合法权益的单位和个人，由县级以上人民政府或有关部门按有关规定予以处罚。 构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十六条 本办法由市民政局组织实施。
第三十七条 本办法自发布之日起施行。
1994年6月4日
